一、土地使用權(quán)期限屆滿怎么處理?

我國現(xiàn)行法律規(guī)定，居住用地最高期限為70年。居住用地使用權(quán)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)原居住房屋用地性質(zhì)依法可使用土地的期限確定續(xù)期的期限。我國大多數(shù)的居住房屋是建設(shè)在居住用地之上，土地使用權(quán)最高期限應(yīng)當(dāng)為70年，但也有一些居住房屋是建設(shè)在綜合用地或者工商配套的用地之上，其土地使用權(quán)的期限是與其原用地性質(zhì)相同的，其續(xù)期也應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定原用地類別的土地使用權(quán)期限進(jìn)行新一輪續(xù)期。

關(guān)于“自動續(xù)期”的程序。根據(jù)法律規(guī)定，“自動續(xù)期“的實(shí)質(zhì)性含義，應(yīng)當(dāng)是居住用地使用權(quán)期限屆滿，土地使用權(quán)人無需進(jìn)行登記或者申請，自動實(shí)現(xiàn)進(jìn)入新的土地使用期限。關(guān)系到土地使用稅費(fèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)其他相關(guān)稅費(fèi)法律法規(guī)處理。

使用權(quán)期限“順延”的土地和地上物的增值問題。“順延”國有土地使用權(quán)期限的土地和地上物的增值問題，應(yīng)當(dāng)從歷史的角度考慮，是法律的銜接結(jié)果，不是新的社會投入的結(jié)果。應(yīng)當(dāng)實(shí)行只要原土地使用權(quán)人自己使用就不再征收增值稅等稅收，如果土地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)“順延”之日起算期限，按照法律規(guī)定征收增值稅和其他稅收。

二、土地使用年限有幾種情況?

1、住宅用地(也就是人們常說的商品房用地)：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;

2、工業(yè)用地(也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū))：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;

5、綜合或者其他用地：全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

綜上所述，商品房都是建設(shè)在國有土地上的，通過出讓方式的，土地有使用年限的限制。根據(jù)現(xiàn)行政策，土地使用年限屆滿后，住宅用地可以自動續(xù)期，房東繼續(xù)居住沒有影響。這里要區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)是永久的，只要國家不拆遷回收就是房東本人財產(chǎn)。

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