土地使用權(quán)的劃拔轉(zhuǎn)讓怎么轉(zhuǎn)讓？

1、1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》;

2、2007年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第40條、第56條;

3、2012年，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第12條、13條規(guī)定。

根據(jù)這些規(guī)定，可以看出，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有以下三個(gè)特點(diǎn)：

1、行政干預(yù)性強(qiáng)。由于劃撥土地使用權(quán)與國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策有著密切聯(lián)系，因此其轉(zhuǎn)讓須經(jīng)土地行政主管部門(mén)審查并經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批后才可有效，審查的內(nèi)容包括轉(zhuǎn)讓雙方的情況及轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否合法、轉(zhuǎn)讓后用途及土地使用權(quán)類型是否符合規(guī)劃和國(guó)家供地政策、土地權(quán)屬是否清楚等，其目的是保證國(guó)有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權(quán)流入市場(chǎng)對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)造成不必要的沖擊。這就是說(shuō)在劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中行政管理機(jī)關(guān)雖然不是一方當(dāng)事人 ，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權(quán)辦理變更登記手續(xù)，而還要進(jìn)行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為才可發(fā)生。

2、不對(duì)稱性。由于劃撥土地使用權(quán)是一種特殊的土地使用權(quán)，因此，這種權(quán)利在市場(chǎng)中的轉(zhuǎn)讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中作為一個(gè)整體進(jìn)行流通的情況極少，只有兩個(gè)同時(shí)符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個(gè)完整意義上的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。在多數(shù)情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)或上繳劃撥土地的收益金。

3、有償性。2008年2月13日國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，首先明確了企業(yè)國(guó)有劃撥土地權(quán)益，承認(rèn)劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，這就為其流轉(zhuǎn)提供了可靠的內(nèi)部動(dòng)力，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)人長(zhǎng)時(shí)間使用土地不可能對(duì)土地沒(méi)有投入，況且用地者在取得劃撥土地時(shí)也并非是“無(wú)償”，也付出了補(bǔ)償、安置等相關(guān)費(fèi)用。(《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。”)

對(duì)于繼續(xù)保留劃撥土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓方式，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條第2款 “以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！边@里所說(shuō)的“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形主要為國(guó)家暫時(shí)無(wú)法或不需要把該土地轉(zhuǎn)化為出讓方式供應(yīng)的地塊。

具體包括：1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第23條規(guī)定的項(xiàng)目的;2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;7)縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

劃撥土地是國(guó)家無(wú)償給單位或者企業(yè)進(jìn)行使用的，如果需要將劃撥土地轉(zhuǎn)讓的話需要向當(dāng)?shù)卣M(jìn)行報(bào)備，有政府同意是否能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，自己私人是不能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并且如果需要轉(zhuǎn)讓的話需要向國(guó)家繳納一筆相關(guān)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

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