一、土地使用證出讓和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別是什么

1、出讓是指土地所有權(quán)的部分權(quán)能(占有、使用、收益)與所有權(quán)相分離而作為獨立的財產(chǎn)權(quán)。轉(zhuǎn)讓則是作為獨立財產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。

2、出讓土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除國有土地外，還有集體所有土地。集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)的出讓要符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

3、土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

根據(jù)土地管理的有關(guān)法規(guī)，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除社會公共利益需要收回該幅土地外，否則應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金;如果土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿。土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲政府批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須做到，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按照出讓合同的約定，支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;屬于房屋建設(shè)工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上;屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

以合法轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

4、以出讓方式取得了土地使用權(quán)，但未按出讓合同約定支付全部土地出讓金的，或成片開發(fā)土地未形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件的，司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制土地權(quán)利的，依法收回土地使用權(quán)的，共有土地但未經(jīng)其他共有人書面同意的，權(quán)屬有爭議的，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形等，其土地使用權(quán)都不得發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為。

二、土地使用權(quán)出讓最高年限按用途怎么分

1、 居住用地70年;

2、工業(yè)用地50年;

3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

5、綜合或者其他用地50年。

綜上所述，土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓是不同的土地利用方式，不論是那種方式都是為了更好地利用土地，發(fā)揮土地的最大作用，對于土地的出讓和轉(zhuǎn)讓也是有具體的規(guī)定的，只有符合轉(zhuǎn)讓和出讓條件的土地才能進行轉(zhuǎn)讓或者出讓，而且對于年限也是有規(guī)定的，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者出讓不能超過使用年限。

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