一、別墅土地使用權(quán)歸誰所有?

別墅土地使用權(quán)屬于購買者，依據(jù)房地產(chǎn)物權(quán)之法律屬性，即房屋(包括別墅)與所附土地之權(quán)利具有統(tǒng)一性，簡言之，房屋屬于誰，相應(yīng)所附的土地權(quán)利亦應(yīng)屬于誰。購房者購買別墅，所購得的不僅僅是別墅(房屋所有權(quán))，還必然包括所附的土地和花園(土地使用權(quán))。別墅交付后，開發(fā)商原先所享有的土地使用權(quán)已連同別墅一并轉(zhuǎn)讓給業(yè)主們所有。因此，開發(fā)商開發(fā)的別墅，一經(jīng)售出轉(zhuǎn)讓，其小區(qū)的土地使用權(quán)，包括別墅花園，將為小區(qū)業(yè)主們所有，開發(fā)商不再享有小區(qū)土地(含公共花園，公用道路等)的任何權(quán)利。 故，別墅的花園屬于業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)支配。

別墅的土地使用權(quán)不同于多層及高層房屋，多層、高層房屋小區(qū)的土地使用權(quán)也是由業(yè)主所有，但由于多層、高層房屋立體空間之特殊性，它不便于也不可能劃分哪塊土地使用權(quán)是屬哪一戶業(yè)主的，因此，多層、高層房屋的小區(qū)之土地使用權(quán)只能為小區(qū)業(yè)主們所共有。而別墅、特別是獨(dú)幢別墅與之不同，建筑物所占用的土地之權(quán)利可以為各幢別墅之業(yè)主單獨(dú)所有，別墅毗鄰的花園也可以作為私家花園由業(yè)主單獨(dú)享有。因此，別墅小區(qū)之土地使用權(quán)享有方式，既可以和多、高層房屋小區(qū)一樣，采用共有方式;也完全可以劃分為各個(gè)業(yè)主單獨(dú)享有。

二、法律的規(guī)定

根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

居住用地70年;

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

倉儲用地50年;

綜合或者其他用地50年。

住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起，房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

不管是別墅還是普通類型的房屋，購買者者從開放商處購買之后，就享有該住宅土地的使用權(quán)。只不過對于別墅，由于民事主體支付的費(fèi)用較多，故而可以使用的面積相對也較多，若是開放商沒有土地的使用權(quán)，也是不得售賣別墅的。

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