一、涉及共有產權的房屋

涉及共有產權的房屋，出售應該經過共有人的同意，共同操作才能合法完成。

所以，在二手房交易時，要先查清楚房屋所有權證書，看清楚上面是否有共有人，如果有，應要求所有共有人共同簽署相應合同。

楊律師要特別提醒大家注意一點：有些情況下，房屋所有權證上只有一個人的姓名，但是該房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房產登記在夫妻一方名下。實踐中，因此發(fā)生的爭議也是相當多的：有的是在離婚時夫妻一方利用轉讓等方式轉移財產，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用這個理由反悔。

在二手房交易時如果碰到賣方是已婚的話，不管房產證上配偶是否登記為共有人，楊*戰(zhàn)律師建議要求賣方的配偶出具相應證明同意的文件。在實地看房時也要注意有沒有其他共同居住人，這些人有沒有什么意見。多加點小心，免去不必要的麻煩和糾紛總是沒錯的。

二、未取得產權證的房屋

這種情況是指可以取得產權證，但是暫時未取得產權證的情況。商品房的產權證辦理往往是一個需要一定時間的過程，幾個月甚至一兩年都有可能。如果開發(fā)商出現什么問題，入住后三五年無法辦理產權證甚至最終無法取得產權證的情況也可能出現。

在未取得產權證前，原來的商品房購房者可能會因某種原因想出售。這種情況下簽訂買賣合同是有效的，但是這類交易風險比較大，尤其是賣方的房產證短期內不能辦下來時，未來的變數太多，購買需要謹慎。

如果購買，建議找律師起草相對完善的協(xié)議，就各種可能出現的情況，提前做出應對處理方案。

三、涉及抵押或被查封等限制過戶的房屋

按《物權法》規(guī)定房屋所有權以產權登記為準，所以要取得房屋所有權一定要辦理過戶，但是如果該項房產被抵押或被司法機關采取了保全、查封等措施，在此期間，房子是不能過戶的。通過貸款購房在貸款還清前房子會抵押給銀行，因某種原因，房子還可能被司法機關查封或保全。

房產被抵押或查封并不改變所有權，理論上產權人也有權簽訂買賣協(xié)議出售。但未解除抵押或查封前不能過戶。

涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購買時要注意確保賣方及時還清貸款，解除抵押，通常正常操作風險還是可以避免的。實用法律知識

但如果購買的房子被法院查封，說明賣方或房產涉及重大糾紛，對買方而言，風險就太大了。很可能最后房子被拍賣而無法取得房產，而付出去的錢還要費力去追。楊律師建議在正式簽約前，最晚在付款前，應該到房管部門核實房產的抵押、查封情況。

四、已經被列入拆遷公告范圍的房子

房子被列入拆遷公告范圍，是禁止過戶的，房了很快要拆了，拆遷款一般是針對房屋所有權人，這時再買房子，顯然是沒什么必要。

五、產權有爭議的房屋

如果您要購買的房屋存在爭議，尤其是產權爭議，您購買時就要謹慎決定，可能的話，最好別買。往往涉及產權爭議的房子，爭議的另一方在法院起訴時會申請財產保全，就是我們前面說的提示七當中的情況。但也有訴訟期間不申請保全的。

涉及爭議的房屋就算最后您可以合法取得所有權，但麻煩還是離得遠一些為好不是?所以，如果了解到房屋有爭議，要綜合考慮清楚再決定。

六、正在出租的房屋

房屋在出租期間，是可以交易的。但要提醒交易的雙方注意兩個問題，否則很可能造成買賣關系無效，造成買方或賣方的損失：

第一是要注意“承租人的優(yōu)先購買權”。

《合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！?/p>

在房主出售房屋的時候，房屋的承租人是有優(yōu)先購買權的。意思就是房屋所有權人出售房屋的，在同等條件下，房屋的承租人有優(yōu)先購買的權利。

在房主出售房屋時，如果有承租人，應核實承租人是否購買，如無意購買應該要求承租人提供放棄購買的書面證明。

對“合理期限”是多長時間《合同法》并無規(guī)定，一般理解是三個月。因為《城市私有房屋管理條例》第十一條規(guī)定“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權?！?/p>

第二是要注意“買賣不破租賃”。

《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

這就是“買賣不破租賃”，很多人往往沒注意到這一點。很多新房主買了房就想把原租戶趕出去，認為原來的租賃合同是原房主簽的，現在我是房主，我說了算，原來的協(xié)議不算數。這個想法是絕對錯誤的，新房主也要接受原租賃協(xié)議的約束，因為你買的就是有這個租賃關系的房子。除非讓原房主在交房前就解除掉原租賃合同。

基于“買賣不破租賃”的原則，楊*戰(zhàn)律師特別提醒在購買二手房時如果涉及房屋被出租，購房人要與原房主和原承租人共同確認原租賃協(xié)議的內容，了解自己做為新房主將來的權利和義務。而且，對于租金的收取情況、何時起租金開始交付新的產權人，都要做出明確的約定。如果原房主已經提前收取了租金或收取過押金，對于原房主提前收取的租金和押金如何處理，將來租賃協(xié)議到期或解除時，誰返還已收取的押金和租金也要一并協(xié)商確定。最好通過三方協(xié)議的方式確認，以免發(fā)生爭議。

以上是根據司法實踐中碰到的，房屋交易時有關房屋所有權或實際狀況等可能影響房屋的交易、過戶、使用的一些常見問題的總結。

最重要的在這兒!

看起來很復雜，其實最擔心的問題無非是房屋不能過戶影響雙方的權利或合同無效。楊律師教大家一個簡單的方法：在二手房交易的過程中，雙方可以持房屋所有權證和權屬證明直接到頒發(fā)該權屬證書的區(qū)縣房屋土地管理部門核實該房屋是否權屬受到限制，能否過戶交易。不管是房屋的所有權性質有問題，還是涉及抵押登記、查封，房屋土地管理部門都可以知道，如果得到的結論是沒有問題，可以交易過戶，應該就可以了。

當然，房子有沒有其它未做保全的糾紛，是否被出租，這些房屋土地管理部門是不知情的，您自己還是要留心的。