一、集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題包括哪些方式？

我國的農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)形式一般包括轉(zhuǎn)包、出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、入股、合營或出租用于非農(nóng)建設(shè)等形式。

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第三條的規(guī)定：“國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標、拍賣、公開只有不宜財權(quán)協(xié)商等方式承包?！币虼?，享有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶，只有不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，才可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

隨著，我國經(jīng)濟的發(fā)展，集體土地的流轉(zhuǎn)也顯現(xiàn)的日益活躍，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法的規(guī)定:“國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)?！边@為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)提供了法律依據(jù)。農(nóng)村集體土地使用不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因為按國家有關(guān)法律規(guī)定，企業(yè)用地的土地使用權(quán)已可以作為企業(yè)的資產(chǎn)，破產(chǎn)、兼并時對企業(yè)的資產(chǎn)處置應(yīng)當包括土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第六十三條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。

二、土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移必須符合兩個條件：

第一，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃，不符合土地利用總體規(guī)劃的企業(yè)破產(chǎn)后只能拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，按土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用。

第二，必須是依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)，并隨廠房等一同轉(zhuǎn)移的，如果是農(nóng)用地，或土地上沒有房屋等設(shè)施的將不得轉(zhuǎn)讓。

對于集體土地使用權(quán)入股、合營指的是農(nóng)村集體土地所有者或使用者，依法以其土地使用權(quán)作價入股或作為投資、合作、聯(lián)營的條件，與其他單位、個人合辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)或其他經(jīng)營性組織的行為。與城市國有土地使用權(quán)一樣，在一定條件下，國家也允許農(nóng)村集體組織或者集體土地使用者以其土地使用權(quán)作為投資的條件，與提供資金等其他生產(chǎn)要素的單位、個人共同舉辦聯(lián)營或者其他經(jīng)營性經(jīng)濟組織，合資、合作從事生產(chǎn)經(jīng)營活動。集體土地使用權(quán)入股、合營，應(yīng)遵循有關(guān)規(guī)定的要求。

(一)主體應(yīng)合法。提供集體土地使用權(quán)的合營者，應(yīng)當是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。集體農(nóng)用地的使用者不得將其農(nóng)用地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)，可以依法將其土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件入股、合營。

(二)對土地進行評估，簽訂聯(lián)營協(xié)議。聯(lián)營的雙方或多方應(yīng)當就聯(lián)營的條件、期限、經(jīng)營管理權(quán)限、利潤分成、財產(chǎn)處置、違約責任等有關(guān)事項，簽訂書面聯(lián)營協(xié)議，以明確各自在聯(lián)營中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(三)用地必須經(jīng)過批準。以集體土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)用地，必須報有批準權(quán)限的人民政府批準;未經(jīng)批準的，不得擅自將土地入股、合營。

(四)對原土地使用者予以補償。

(五)辦理登記手續(xù)。有關(guān)聯(lián)營當事人應(yīng)當持聯(lián)營協(xié)議、批準文件等材料，向縣級以上地方人民政府地政部門辦理集體土地使用權(quán)變更手續(xù)

綜合上面所說的，土地使用權(quán)一般是擁有土地的人才可以有此證件，但對于此權(quán)利也是可以進行流轉(zhuǎn)給他人進行使用，前提是要保這個土地是屬于自己個人的才可以實施，而且不同的流轉(zhuǎn)所協(xié)商的條款就會不一樣，所以，在處理的時候就要結(jié)合實際的情況來進行。

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