一、有土地使用權(quán)但沒產(chǎn)權(quán)的房屋可以買嗎?

可以買的，但是風(fēng)險(xiǎn)很大，這種情況，屬于買到小產(chǎn)權(quán)房了，風(fēng)險(xiǎn)非常大。小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格往往很低，但購買后權(quán)益得不到保證。買小產(chǎn)權(quán)房，至少有以下風(fēng)險(xiǎn)：

1) 合同本身就不受法律保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第二節(jié)第三十七條第六小節(jié)：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此這樣的交易是不被國家承認(rèn)的，沒有法律效力。

2) 如有拆遷得不到正常補(bǔ)償。房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償是以房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證為依據(jù)，沒有這兩證，只能酌情賠付。

二、為什么有房產(chǎn)證(現(xiàn)為不動產(chǎn)權(quán)證)沒有土地證?

既然話題涉及到了土地證，那么小編就先講講什么是土地證。其實(shí)，土地證就是土地所有者或者土地使用者，享有土地所有權(quán)或者使用權(quán)的法律依據(jù)。我國目前頒發(fā)的土地類證書主要三個(gè)，分別是集體土地所有權(quán)證、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)證以及國有土地使用權(quán)證。

那么為什么有房產(chǎn)證(現(xiàn)為不動產(chǎn)權(quán)證)沒有土地證?原因有如下這些：

首先，現(xiàn)在全國實(shí)行的是兩證合一，即土地證和房產(chǎn)證只發(fā)一個(gè)不動產(chǎn)權(quán)證。因此，只要擁有了不動產(chǎn)權(quán)證就說明你擁有該房屋的所有權(quán)，其中還包括土地的使用權(quán)，換言之，就是只要你擁有不動產(chǎn)權(quán)證，就可以憑不動產(chǎn)權(quán)證到房產(chǎn)核心辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。

其次，一些年限久的單位集資房是沒有土地證的，因?yàn)樗耐恋厥菍儆趩挝坏?，因此只有房產(chǎn)證。另外，土地屬于集體土地的也是沒有土地證的。

最后，新買的房子土地還在開發(fā)商那里沒有分割，因此你也是沒有土地證的。

三、什么是大土地證與小土地證?

開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售前，首先通過招拍或劃撥方式取得“國有土地使用權(quán)證”就是“大土地證”。一般來說，“大土地證”主要載明土地使用者名稱、土地坐落、土地使用權(quán)面積、用途、使用年限和范圍。

其中，開發(fā)商在房屋銷售中已經(jīng)將辦理土地使用權(quán)證時(shí)繳納的土地出讓金，分?jǐn)傇诟鲉卧恐?。因此房屋在銷售完畢后，開發(fā)商應(yīng)把手中的“大土地證”分割成“小土地證”給業(yè)主。

“小土地證”也就是業(yè)主取得國有土地使用權(quán)的俗稱。1994年的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，所購商品房應(yīng)具備“國有土地使用權(quán)證(小土地證)”和“房屋所有權(quán)證”，即為“兩證”齊全。

房屋買賣合同發(fā)生效力就是買賣雙方進(jìn)行交付或者是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，因?yàn)榉慨a(chǎn)是屬于不動產(chǎn)，此時(shí)才能對抗善意第三人，如果僅僅只是發(fā)生交付的，是不能對抗善意第三人的，所以對于只有土地使用權(quán)但是沒有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋就不能對抗善意第三人。

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