一、開發(fā)商農(nóng)村土地使用證能辦理嗎?

如果是商品房，在房屋開工建設(shè)前應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得五證，其中就包括土地使用權(quán)證。個(gè)人買的房子只有房產(chǎn)證，土地使用權(quán)顯示在房產(chǎn)證中有一欄叫宗地證號的地方，這是整個(gè)小區(qū)的土地號，如果你這個(gè)房產(chǎn)證上這一欄是空的，就有可能是五證不全的房子。

業(yè)主可以依據(jù)合同，雙方簽訂的商品房買賣合同約定的，房屋所有權(quán)證和土地使用證，它如果違反了規(guī)定去履行辦證的義務(wù)，它要承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)然像城市房地產(chǎn)管理法，以及最高人民法院關(guān)于審理商品房司法解釋都講到了房屋所有權(quán)證，沒有提到土地使用證，但是房屋的建立是在土地之上的，如果沒有土地使用權(quán)根本就談不上房屋所有權(quán)，而在有一些地方房屋所有權(quán)和土地證必須都要去辦理的。在合同當(dāng)中應(yīng)該有約定，什么時(shí)候辦理房產(chǎn)，什么時(shí)候辦理土地使用權(quán)證，嚴(yán)格上說，土地使用權(quán)正應(yīng)該在房屋竣工之前就應(yīng)該分割好，大土地使用權(quán)開發(fā)企業(yè)，最后分割到小的業(yè)主都應(yīng)該要分割、預(yù)售。

二、什么是國有土地使用證?

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證的范圍包括城鎮(zhèn)房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房和其他住房用地，它是房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后的變更土地登記，發(fā)證對象為擁有房屋所有權(quán)的住房產(chǎn)權(quán)人。

三、國有土地使用證的重要性?

《土地使用證》是非常重要的物權(quán)，不按合同辦出《土地使用證》就是開發(fā)商違約和對業(yè)主“權(quán)力”的侵犯。

《國有土地使用證》不僅是住宅不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的組成部分，而且是更重要的組成部分。

1、缺少《土地使用證》，不動(dòng)產(chǎn)的“物權(quán)”不完整。因?yàn)椤斗康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”，這說明房地產(chǎn)的“物權(quán)”包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩方面。業(yè)主買的房地產(chǎn)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，而現(xiàn)在開發(fā)商只把房屋所有權(quán)給了業(yè)主，而土地使用權(quán)沒有交給業(yè)主。

2、缺少《土地使用證》，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)的部分不發(fā)生法律效力?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。沒有《國有土地使用證》，業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。

3、缺少《國有土地使用證》房地產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。按照《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。這一條規(guī)定使原本只有 70年壽命的住宅，得到“自動(dòng)”延長。使“住宅”的傳世私有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權(quán)，更不能“傳世”

對于我國的商品使用住房，一般來說只針對于在城市之中才會(huì)有，而農(nóng)村的宅基地只能有分配到的農(nóng)村戶口的人才能進(jìn)行使用，并且不能夠購買給其他村組織的人，如果農(nóng)村宅基地需要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的話，那么必須有土地使用證才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，否則只能夠重新申請其他宅基地，放棄該宅基地。

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