出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個特征：

(1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國家支付土地使用權(quán)出讓金。國家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

(2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，合法權(quán)益受國家法律保護(hù)。

一、土地使用權(quán)出讓程序:

由于土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓，所以出讓的程序也各不相同。

二、協(xié)議出讓土地使用權(quán)的程序是：

(1)用地者向政府申請取得出讓土地使用權(quán)。

(2)用地申請經(jīng)政府同意后，用地者與政府協(xié)商出讓土地的用地面積、使用年限、出讓地價等用地條件，雙方就有關(guān)內(nèi)容達(dá)成一致后，草簽土地使用權(quán)出讓合同。

(3)土地使用權(quán)出讓合同草簽完畢后，持有關(guān)材料，按審批管理的規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)限的政府批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán)。

(4)土地使用權(quán)受讓人按合同約定支付出讓金價款，政府按合同約定提供土地使用權(quán)。

(5)辦理土地登記的有關(guān)手續(xù)。

三、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的程序是：

(1)準(zhǔn)備招標(biāo)文件，如招標(biāo)書、投標(biāo)書、土地使用和規(guī)劃條件等。

(2)發(fā)布招標(biāo)公告。

(3)有意受讓人辦理競標(biāo)手續(xù)。

(4)政府確定中標(biāo)人并簽訂出讓合同。

(5)中標(biāo)人按合同約定支付出讓金并辦、理土地登記手續(xù)。

四、拍賣土地使用權(quán)的程序是：

(1)準(zhǔn)備拍賣文件。

(2)發(fā)布拍賣公告。

(3)有意受讓人索取有關(guān)文件，辦理競投手續(xù)。

(4)在指定地點、時間競投。

(5)簽訂出讓合同。

(6)支付土地出讓金，辦理土地登記手續(xù)。

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：

(1)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補償、安置等費用。

(2)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價。

對轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)的立法精神。國家禁止國有劃撥土地使用權(quán)人在未取得出讓土地使用權(quán)證書的情況下逕行轉(zhuǎn)讓。也就是說，國有劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同，取得國有土地使用權(quán)，否則其簽訂的轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)合同應(yīng)為無效。最高人民法院的司法解釋結(jié)合社會現(xiàn)狀和審判實際，從盡量尊重當(dāng)事人雙方的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無效，以促進(jìn)合同加速履行和社會資源的有效利用的目的出發(fā)，對當(dāng)事人在向人民法院起訴前，已符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，又不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。簡單來說，雙方簽訂的原為無效的協(xié)議，在國家土地管理部門作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準(zhǔn)或認(rèn)可意思表示的行政行為之后，人民法院在審理時不作無效認(rèn)定。結(jié)合該司法解釋，人民法院對當(dāng)事人因轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地糾紛的處理原則如下：

(1)土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。

(2)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并與土地使用權(quán)人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因為此時土地使用權(quán)人已經(jīng)獲得國有土地使用權(quán)，其有權(quán)依照法定程序轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。

(3)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金，從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權(quán)。受讓方不是非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。

(4)雙方簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉(zhuǎn)讓合同獲得土地使用權(quán)，但是仍然應(yīng)當(dāng)依據(jù)協(xié)議對原土地使用權(quán)人予以補償。