合理選擇拆遷補(bǔ)償方式

被拆遷人在拆遷中往往處于被動(dòng)的地位，因此許多被拆遷人錯(cuò)過(guò)了能夠合法保護(hù)自己合法權(quán)益的時(shí)間和機(jī)會(huì)，我們將在近期進(jìn)一步探討被拆遷人如何通過(guò)法律賦予的手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。

案例：初某在北京市XX區(qū)XX路23號(hào)有私房一處，建筑面積121平方米左右，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱開(kāi)發(fā)商)擬拆遷該地塊并建設(shè)高檔公寓，按照北京市的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，初某私有房屋經(jīng)評(píng)估作價(jià)每平方米的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格為人民幣4300元，開(kāi)發(fā)商要求按照評(píng)估的價(jià)格給予初某補(bǔ)償，初某不同意，雙方未能達(dá)成拆遷協(xié)議，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)北京市XX區(qū)建設(shè)委員會(huì)裁決本案。

初某找到張翔律師工作室要求解決本案。

初某在本案中提出的問(wèn)題是：對(duì)經(jīng)評(píng)估作價(jià)的重置成新價(jià)格沒(méi)有異議，之所以與開(kāi)發(fā)商未能達(dá)成拆遷協(xié)議的原因是：開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的一期項(xiàng)目的銷售價(jià)格為每平方米11000元，現(xiàn)補(bǔ)償給初某的房屋只能購(gòu)買同地區(qū)房屋的60平方米左右，因此不同意開(kāi)發(fā)商的拆遷補(bǔ)償方案。

我們經(jīng)分析，本案的拆遷爭(zhēng)議實(shí)際上是補(bǔ)償價(jià)格的爭(zhēng)議，對(duì)該爭(zhēng)議如果在現(xiàn)行的法律框架內(nèi)解決存在的問(wèn)題如下：

首先，初某私有的房屋的補(bǔ)償價(jià)格作價(jià)的依據(jù)是2001年北京市公布的拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2001年的市場(chǎng)價(jià)格，因此初某即使提出了拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格復(fù)核，也仍然不能實(shí)現(xiàn)其目的。

其次，初某要求按照開(kāi)發(fā)商銷售商品房的價(jià)格進(jìn)行拆遷補(bǔ)償也沒(méi)有法律依據(jù)。

我們進(jìn)一步研究了初某的要求后，提出的對(duì)策如下：

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被拆遷人有權(quán)利選擇拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，即是按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換還是貨幣補(bǔ)償，由被拆遷人選擇。

根據(jù)上述法律規(guī)定，我們代理初某向開(kāi)發(fā)商和建委提出：初某要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不實(shí)行貨幣補(bǔ)償。

提出上述意見(jiàn)后，開(kāi)發(fā)商以該地區(qū)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)調(diào)換只能實(shí)行貨幣補(bǔ)償為由拒絕了初某的要求，建委的工作人員也解釋說(shuō)只能貨幣補(bǔ)償，沒(méi)有批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

我們根據(jù)建委工作人員的意見(jiàn)，明確提出建委的意見(jiàn)不能成立，違反了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。

在這種情況下，我們還就建委審批的拆遷方案提起了訴訟，在該案的審理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商同意按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式與初某進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，但提出：初某私有的房屋只能按照拆遷評(píng)估價(jià)格，而開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換用房有二，其一是開(kāi)發(fā)商建造的原地回遷的房屋，每平方米的售價(jià)按照11000元計(jì)價(jià)，其二是位于海淀區(qū)山后地區(qū)的房屋，每平方米售價(jià)4500元。

我們拒絕了開(kāi)發(fā)商提出的上述意見(jiàn)，并明確提出：在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋也只能按照2001年的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格，開(kāi)發(fā)商在這種情況下不得不妥協(xié)，最后與初某達(dá)成了拆遷協(xié)議，對(duì)初某私有房屋按照每平方米9800元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償。

我們最終撤回了對(duì)拆遷主管部門的行政訴訟，案件終結(jié)。

案例結(jié)論：

在北京市，許多被拆遷人均提出，按照2001年公布的拆遷評(píng)估價(jià)格進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)在的商品房?jī)r(jià)格，在這種情況下，許多被拆遷人選擇了被動(dòng)的等待。

其實(shí)，上述案例提供了一個(gè)比較完整的思路：即被拆遷人可以選擇按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，在選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r下，被拆遷人可以要求原地回遷，這對(duì)拆遷人的影響將可能比較大，在雙方進(jìn)行選擇的過(guò)程中，相互的妥協(xié)必然就產(chǎn)生了。