關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》若干具體問(wèn)題的意見(jiàn)

滬房管規(guī)范征[2012]9號(hào)

各區(qū)縣住房保障房屋管理局，各有關(guān)單位:

為準(zhǔn)確理解和把握《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》，現(xiàn)將在實(shí)際操作中涉及的有關(guān)問(wèn)題提出如下意見(jiàn)：

一、關(guān)于房屋征收補(bǔ)償中涉及相關(guān)價(jià)格的涵義

《細(xì)則》第二十八條中的“評(píng)估均價(jià)”，是作為確定相關(guān)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算參數(shù)。被征收房屋評(píng)估價(jià)經(jīng)復(fù)核、鑒定后有變動(dòng)的，評(píng)估均價(jià)不受其影響。

《細(xì)則》第三十一條中的“折算單價(jià)”，是作為認(rèn)定居住困難戶使用的參數(shù)。區(qū)(縣)人民政府在制定折算單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)參照房屋征收范圍內(nèi)使用的政府定價(jià)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格確定。

二、關(guān)于房屋行政管理部門依法代管的房屋的征收補(bǔ)償

征收房屋行政管理部門依法代管房屋的，區(qū)(縣)房屋征收部門在擬定房屋征收補(bǔ)償方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征求市房屋行政管理部門的意見(jiàn)。

三、關(guān)于居住和非居住兼用房屋的征收補(bǔ)償

征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款，合并后的貨幣補(bǔ)償款為該房屋的補(bǔ)償金額。

被征收人或者公有房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述合并后的貨幣補(bǔ)償款，用居住房屋進(jìn)行調(diào)換并結(jié)算差價(jià);對(duì)提出居住困難申請(qǐng)的被征收人、公有房屋承租人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《細(xì)則》第三十一條的規(guī)定，按照上述合并后的貨幣補(bǔ)償款進(jìn)行折算。

四、關(guān)于公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體的確定

房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體。

房屋征收范圍內(nèi)的公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同;無(wú)共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商確定承租人。

房屋征收決定作出前，各當(dāng)事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內(nèi)的第三方公信評(píng)議機(jī)構(gòu)組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補(bǔ)償協(xié)議簽約主體;協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據(jù)協(xié)商結(jié)果按照《上海市房屋租賃條例》相關(guān)規(guī)定書(shū)面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體。

五、關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的界定

《細(xì)則》中所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，區(qū)(縣)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認(rèn)定依據(jù)：

(一)當(dāng)時(shí)的房屋租賃協(xié)議;

(二)租金交納證明;

(三)1983年12月17日前，已有承租人戶口報(bào)在被征收房屋內(nèi)的證明。

六、關(guān)于被征收房屋建筑面積的認(rèn)定

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn);房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：

房屋

類型公寓獨(dú)立住宅

(花園住宅)新里

住宅新工房

(有電梯、成套)新工房(無(wú)電梯、成套)新工房(無(wú)電梯、不成套)“兩萬(wàn)戶”新工房舊里

住宅簡(jiǎn)屋

換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實(shí)際居住面積的 1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積;1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。

七、關(guān)于非居住房屋的認(rèn)定

《細(xì)則》中所稱的非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認(rèn)定：

(一)原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時(shí)仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非居住房屋;

(二)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋;

(三)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

(四)原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，除有特別規(guī)定以外，可以認(rèn)定為非居住房屋。但在2001 年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)(縣)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J(rèn)定為非居住房屋。

八、關(guān)于本意見(jiàn)施行日期

本意見(jiàn)自發(fā)布之日起實(shí)施，有效期至2016年12月31日。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一二年四月十二日