【北京房產(chǎn)糾紛律師】律師談“中國式拆遷”

關(guān)于北京市豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊拆遷糾紛一事，《新財經(jīng)》記者采訪了中國拆遷法律事務(wù)專業(yè)委員會委員、北京市中潤律師事務(wù)所律師趙云濤。

《新財經(jīng)》：北京市50個掛賬村的方案基本上都用的是“騰退”，這與“拆遷”有什么區(qū)別?

趙云濤：拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對其所受損失予以補償?shù)姆尚袨椤?/p>

騰退方式，即以村委會為主體，依據(jù)村民自治章程，在村民代表民主決策、監(jiān)督等基礎(chǔ)上制訂騰退方案。這是一種“少數(shù)服從多數(shù)”的村民自治。

《新財經(jīng)》：石榴莊的很多村民都以出租房屋為主要經(jīng)濟(jì)來源，拆遷之后將失去這部分收入，國家政策對此是否有相關(guān)規(guī)定?

趙云濤：沒有。但一般國家在征地時會給予考慮。

征用農(nóng)民集體所有土地的，相應(yīng)的，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，轉(zhuǎn)非勞動力在征地時被單位招用的，征地單位應(yīng)當(dāng)從征地補償款中支付招用單位一次性就業(yè)補助費;轉(zhuǎn)非勞動力自謀職業(yè)的，一次性就業(yè)補助費支付給本人。

《新財經(jīng)》：如果村委會不支持，村民是否可以自發(fā)選舉村民代表?需要哪些程序?

趙云濤：可以?！洞迕裎瘑T會組織法》第二十一條規(guī)定，人數(shù)較多或者居住分散的村，可以推選產(chǎn)生村民代表，由村民委員會召集村民代表開會，討論決定村民會議授權(quán)的事項。村民代表由村民按每五戶至十五戶推選一人，或者由各村民小組推選若干人。

法律及相關(guān)法規(guī)沒有對程序進(jìn)行約束。只要選舉真實就可以。

《新財經(jīng)》：村民是否有權(quán)拒絕騰退?

趙云濤：按照北京相關(guān)法院的說法，村委會可以強(qiáng)制拆除。

《新財經(jīng)》：不光是這50個掛賬村，只要有拆遷的地方就會有糾紛，中國的拆遷之戰(zhàn)正在多處爆發(fā)。您認(rèn)為處理這些問題較好的辦法是什么?

趙云濤：合理控制拆遷規(guī)模，加大中低價位商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，實行最低單價保障和最低總額保障，切實解決弱勢群體的拆遷安置問題。加大對違法違規(guī)行為的查處。加強(qiáng)拆遷單位和拆遷人員管理。

《新財經(jīng)》：如何從根本上解決房屋拆遷及其引發(fā)的各種問題?《城市房屋拆遷管理條例》中有哪些條款亟待完善?

趙云濤：在法律和制度方面進(jìn)行創(chuàng)新。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不完全性，從根本上講是國家意志在立法上的表現(xiàn)。它體現(xiàn)了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。但壟斷是不宜于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。因此，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)在法律上重新確立集體土地在各項權(quán)利上的內(nèi)容，并賦予更完善的權(quán)利行使能力，在倡導(dǎo)國家在土地市場占主導(dǎo)地位的同時，將集體土地使用權(quán)納入有形的土地市場。這些都有待于在法律規(guī)范、政策制度方面創(chuàng)新和完善。完善拆遷補償政策，慎用或不用行政強(qiáng)拆。

征收公民的房產(chǎn)，必須具備三個法定條件：首先，征收必須是出于“為了公共利益”的需要，主體必須是國家，必須依照法定的權(quán)限和程序(其中包括必須依法給予補償和居住條件保障)。三個條件缺一不可，而《條例》的相關(guān)規(guī)定，無一例外都違反了上述要求。

其次，從征收主體來看，《條例》規(guī)定的拆遷補償主體不符合上位法的規(guī)定。

我國《憲法》第十三條、《城市房地產(chǎn)管理法》第六條均明確規(guī)定，征收、補償?shù)闹黧w都是國家(具體由代表國家的政府機(jī)關(guān)來實施)。但是，《條例》第四條規(guī)定:“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置”。

第三，從依據(jù)法律的條件和程序來看，《條例》的規(guī)定與上位法相抵觸。與《憲法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》的部分規(guī)定也相抵觸。

按照法律的位階原則，《條例》必須進(jìn)行修改，或廢止或撤銷。

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