一、二手房公證提存與銀行資金監(jiān)管有什么區(qū)別

近日，建設(shè)部聯(lián)合中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定由銀行對(duì)二手房交易資金進(jìn)行專用賬戶監(jiān)管。這種銀行第三方資金監(jiān)管方式與公證提存既有類似又有不同。

銀行和公證機(jī)構(gòu)相對(duì)于交易雙方來(lái)講都是無(wú)利害關(guān)系的第三方;二者都對(duì)二手房交易資金設(shè)立專門賬戶以防止中介公司挪用資金;資金的支取條件和方式都要符合當(dāng)事人事先的約定。除了這些共同之處外，二者在法律上和對(duì)交易雙方的保護(hù)上仍有明顯的不同。

首先，對(duì)交易當(dāng)事人所提供的法律支持不同。銀行僅對(duì)二手房交易資金賬戶的設(shè)立和劃轉(zhuǎn)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)買賣合同的約定以及資金支取是否符合法律規(guī)定及約定條件并不監(jiān)督，而是由中介公司或交易保證機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)監(jiān)督。而公證提存在監(jiān)管資金的同時(shí)，能夠?yàn)楫?dāng)事人提供個(gè)性化的法律服務(wù)，確定交易雙方的真實(shí)買賣意愿，在尊重當(dāng)事人意思的前提下，為雙方起草和規(guī)范合同條款，協(xié)助當(dāng)事人選擇適當(dāng)?shù)馁Y金支付條件和方式。

其次，交易資金交付的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)不同。交易資金交付到中介設(shè)立在銀行的專門賬戶上，仍需要交易保證機(jī)構(gòu)提供第三方擔(dān)保和監(jiān)管，相關(guān)的中間費(fèi)用仍要交易當(dāng)事人承擔(dān)。而公證提存無(wú)需提供第三方擔(dān)保，公證機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人簽訂的交易合同對(duì)交易資金直接進(jìn)行監(jiān)管并承擔(dān)資金安全的賠償責(zé)任。

第三，對(duì)監(jiān)管資金的支取程序不同。由于交易資金是交付到中介公司賬戶名下，除了要滿足合同約定的條件和方式，還需要中介公司的配合。作為交易中的利害關(guān)系人，由非中立的中介公司對(duì)交易資金的支取條件進(jìn)行履行監(jiān)督極易產(chǎn)生糾紛。而向公證機(jī)構(gòu)支取提存款只需當(dāng)事人滿足事先約定的條件即可，無(wú)需其他人介入或配合，因此提取的效率和安全性較高。

《通知》賦予了當(dāng)事人自主選擇交易資金交付的方式，因此，當(dāng)事人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況和需要選擇交易資金的交付形式。銀行的資金監(jiān)管和公證提存都是為滿足當(dāng)事人保護(hù)交易資金安全的需要而提供的方式。

二、提存公證的作用

提存公證根據(jù)提存的目的不同，分為清償提存和擔(dān)保提存。根據(jù)《提存公證規(guī)則》第3條：“以清償為目的的提存公證具有債的消滅和債之標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的法律效力。

以擔(dān)保為目的的提存公證具有保證債務(wù)履行和替代其他擔(dān)保形式的法律效力。”清償提存公證是為避免因債權(quán)人的原因或法定原因使債務(wù)人履行債務(wù)受阻而制定的一種保護(hù)債務(wù)人得以履行債務(wù)的制度。擔(dān)保提存則是為防范合同交易過(guò)程中買賣雙方所承擔(dān)的“合同落空”風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)提存購(gòu)物款或其他有價(jià)證券、權(quán)利憑證以督促合同雙方如約履行合同的制度。

由于現(xiàn)代商業(yè)交往中的可變因素大量存在，如意外、不可抗力及違約、毀約、欺詐等行為都是威脅當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)合同利益的不利因素，提存公證防范合同風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保作用越來(lái)越被人們所重視，特別是以貨幣、物品、有價(jià)證券為給付標(biāo)的的買賣合同，合同雙方當(dāng)事人為防止自己先履行了合同義務(wù)后，由于對(duì)方的原因致使合同不能得到完全、實(shí)際履行，往往先訂立一個(gè)提存協(xié)議，將買方(付款方)的貨款以提存的形式由公證處負(fù)責(zé)保存，并約定賣方提款的條件和買方取回貨款的理由。只有在滿足約定條件的前提下，才能使貨款的交付成為可能。

在私房買賣中運(yùn)用提存公證做為合同履行尤其是房款交付的擔(dān)保有以下優(yōu)勢(shì)：私房買賣對(duì)買賣雙方都是數(shù)額巨大的一次性交易，雙方由于互不了解，彼此之間缺乏信任的基礎(chǔ)，都想盡量降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。在不動(dòng)產(chǎn)的買賣中，運(yùn)用公證機(jī)構(gòu)的國(guó)家司法證明力、公信力，對(duì)雙方的買賣資格進(jìn)行把關(guān)是十分必要的。

由于購(gòu)房行為不具普通商品買賣的即時(shí)性，而是一個(gè)相對(duì)持續(xù)的過(guò)程，在購(gòu)房的各個(gè)環(huán)節(jié)中，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，都可能影響房屋買賣的順利進(jìn)行，所以在這個(gè)過(guò)程中將購(gòu)房款提存，既可以保證賣房人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，也可以使買房人避免承受不動(dòng)產(chǎn)交易過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種不利因素，對(duì)購(gòu)房雙方都是一種保障;但雙方也要注意將提存協(xié)議約定得盡量詳細(xì)，以便在實(shí)務(wù)中可以順利執(zhí)行。

公證處依據(jù)雙方共同訂立的提存協(xié)議對(duì)房款的交付實(shí)行監(jiān)控，不偏袒任何一方，售房人只能以約定的憑證(如買方的親筆收據(jù))并在買方的確認(rèn)下從公證處取得購(gòu)房款;而買方也只能在賣方未能如約完成合同義務(wù)的情況下，持相關(guān)證明取回房款。公證的這種公正性、公平性既是對(duì)房屋買賣雙方權(quán)利的保障，也是對(duì)雙方違約或不認(rèn)真履行合同的制約。

當(dāng)合同雙方在合同履行中出現(xiàn)糾紛和爭(zhēng)議時(shí)，提存公證可以為法院或仲裁機(jī)構(gòu)的執(zhí)行提供保障。當(dāng)出現(xiàn)提存協(xié)議約定以外的情況或發(fā)生其他合同糾紛而必須通過(guò)訴訟途徑解決爭(zhēng)議時(shí)，由于雙方在公證處辦理了提存，將貨款預(yù)先交由公證處保管，法院可以就公證處所保管的金額執(zhí)行判決，使得債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債務(wù)追償能夠得以順利實(shí)現(xiàn)。

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