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寧波
上海市商品房預售和出售條件的區(qū)別
商品房預售條件 |
商品房出售條件 |
取得國有土地使用權證 |
取得國有土地使用權證 |
取得建設工程規(guī)劃許可證 |
取得建設工程規(guī)劃許可證 |
取得建設工程施工許可證 |
取得建設工程施工許可證 |
七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層） |
房屋經竣工驗收合格，取得了竣工驗收證明 |
已經確定竣工交付日期，并落實了水、電、煤等配套工程 |
|
與銀行簽訂了預售款監(jiān)管協議 |
無 |
制定了房屋使用公約，并鑒定了前期物業(yè)服務合同 |
制定了房屋使用公約，并鑒定了前期物業(yè)服務合同 |
確定商品房預售方案，包括商品房的座落、結構、裝修與設備標準，商品房建筑明細表、預售分期計劃、、預售地點與方式、委托律師、交付使用日期等 |
確定了商品房銷售方案 |
無 |
進行了房屋勘測，并取得了勘測報告 |
無 |
取得了房屋所在地公安部門出具的編制門牌號批復，確定了房屋的門牌號碼 |
無 |
（住宅商品房）取得了住宅交付使用許可證并交納了住宅維修基金交款憑證（由開發(fā)商交納的部分） |
無 |
進行了新建房屋所有權初始登記，并取得了房地產權證（大產證） |
由上表可知，商品房預售與出售條件的主要不同在于，預售的商品房是未竣工房屋，其工程質量、公用配套等各方面條件還未定型，僅僅是開發(fā)商作出承諾或安排;而出售的商品房則是已竣工房屋，不僅在房屋實體上已經確定了，而且公用配套、交通綠化甚至門牌號碼都已經完善了，屬于已經可以居住的房屋。
因為有以上區(qū)別，所以在預售合同與出售合同中，購房者的風險也是不同的。主要在于：
1、預售合同約定的房屋建筑面積是暫測面積，可能與建成后的房屋實際建筑面積存在誤差，需要在合同中約定面積誤差的結算辦法，而出售合同約定的房屋建筑面積是確定的;
2、簽訂預售合同的購房者支付的房款應當解入開發(fā)商的預售款監(jiān)管賬戶，?？钣糜诜课莸慕ㄔO，而簽訂出售合同的購房者支付的房款可以不用監(jiān)管;
3、預售合同中，購房者應與開發(fā)商約定合同簽訂后，開發(fā)商不得變更房屋的建筑設計、小區(qū)平面布局，同時購房者應當取得戶型圖、沙盤照片、小區(qū)平面圖等證據以備證明約定的房屋建筑設計及小區(qū)平面布局應該是怎樣的，但簽訂出售合同時，房屋已經是現房，房屋建筑設計和小區(qū)平面布局都已確定，購房者不用面臨這種風險。
4、預售合同中，購房者應與開發(fā)商約定房屋交付的條件及時間，以及開發(fā)商遲延交付的違約責任，即便如此，購房者仍須面臨房屋不能滿足交付條件的風險，而簽訂出售合同時，房屋一定已經滿足了交付條件，購房者一般在付清房款之后就可以入住了。
5、同上，簽訂預售合同時，應當約定大產證辦理的時間以及開發(fā)商未能按時辦理的違約責任，即便如此，開發(fā)商仍然可能由于規(guī)劃、建設方面的原因不能辦理大產證，甚至在交付幾年后都無法辦理，購房者應要求約定在這種情況下可以解除預售合同，但簽訂出售合同時，房屋已經有了大產證，購房者付清房款后可以立即辦理小產證。
商品房預售，主要功能在于開發(fā)商可以用收取的預售房款進行房屋的后續(xù)建設，減少開發(fā)商的資金壓力，因此雖然會對購房者造成一定的風險，但仍為大多數開發(fā)商所采用。不過隨著近年來預售門檻的提高以及預售款監(jiān)管制度、預售合同備案制度和預告登記制度的實行，購房者的風險也得到了越來越好的控制。
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簡介:
廖志豪律師?,?墨爾本莫納什大學商學碩士，法學學士；專掌民商事訴訟業(yè)務、刑事辯護工作、行政糾紛處理，現任數間房地產公司法律顧問，數間建筑工程公司法律代表，婦聯特聘專家組成員，找法網首席律師，華律網推薦律師；長期致力于法律知識專研及律師服務行業(yè)；有過硬實務操作能力，實戰(zhàn)經驗豐富，精于談判調解；現系廣東浩捷律師事務所專職律師。 熟悉律師見證、法律意見書、草擬起訴狀等工作，文字功底深厚，熟練運用法律英語。 很榮幸當您需要知法循律時，進入到我的頁面，希望能為您排憂解惑，助您生活無憂！ 一、刑事案件： ????涉及危險駕駛、職務侵占、故意傷害、合同詐騙、盜竊等案件。辦案過程中，積極會見犯罪嫌疑人，查閱案卷、審查證據、監(jiān)督程序，盡最大努力為犯罪嫌疑人申請取保候審、法庭辯護。刑事辯護是律師所有業(yè)務中風險較高的一項業(yè)務，對于律師的辦案程序和技巧要求很高。 二、合同類糾紛： ????涉及合同種類眾多，舉其要者：借貸合同、買賣合同、租賃合同、建設工程施工合同、股權轉讓合同、委托理財合同、勞動合同等，涉及財產保全、違約金的主張、談判調解、擔保追償、夫妻共同債務、合同解釋、訴訟主體的確定、出資查明、拍賣等法律
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