一、概念

住宅質(zhì)量保證書是商品房買賣環(huán)節(jié)中確保商品房質(zhì)量和售后服務(wù)水平的重要文件。住宅質(zhì)量保證書，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時(shí)，針對房屋質(zhì)量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。

建設(shè)部于1998年5月20日發(fā)布《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。這個(gè)文件共計(jì)十五條，規(guī)定了《住宅質(zhì)量保證書》的性質(zhì)、內(nèi)容、保修期以及《住宅質(zhì)量保證書》的交付和發(fā)放等規(guī)定。

國務(wù)院在一九九八年七月二十日發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

二、性質(zhì)

簡而言之，相當(dāng)于商品的三包憑證或三包卡。住宅也是商品，是一種特殊商品。開發(fā)商作為住宅商品的生產(chǎn)商，應(yīng)該對其所生產(chǎn)和銷售的商品質(zhì)量負(fù)責(zé)。

《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條規(guī)定：“《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補(bǔ)充約定”。這一規(guī)定也體現(xiàn)在《上海市商品房預(yù)售合同》中，該示范合同第五部分就是對房屋質(zhì)量和房屋保修的約定。

三、意義

鑒于房屋的特殊屬性，為了維護(hù)購房者的合法權(quán)益，國家對住宅質(zhì)量進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)定，要求開發(fā)商建造的房屋必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定期限的保修責(zé)任。在保修期間如果商品房出現(xiàn)了《住宅質(zhì)量保證書》所列的質(zhì)量問題，那么開發(fā)商就要承擔(dān)該房屋的質(zhì)量保修責(zé)任，予以免費(fèi)修復(fù)。

房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

四、主要內(nèi)容

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級;

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;墻面、頂棚抹灰層脫落1年;地面空鼓開裂、大面積起砂1年;門窗翹裂、五金件損壞1年;管道堵塞2個(gè)月;供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;衛(wèi)生潔具1年;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定;

4、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。

通常房屋保修的事項(xiàng)應(yīng)該由開發(fā)商企業(yè)親自負(fù)責(zé)維修和處理，如果，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司等其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權(quán)益獲得實(shí)際保護(hù)。

五、保修期的計(jì)算

開發(fā)商在質(zhì)量保證書上注明的保修內(nèi)容和保修期限不得低于國家規(guī)定。保修期從開發(fā)商將房屋交付給購房者之日起算。在辦理房屋交付和驗(yàn)收時(shí)，必須有購房者對房屋設(shè)施設(shè)備正常使用的簽字確認(rèn)。

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住房質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》以及雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》的約定，住宅質(zhì)量保修期開始于“房屋交付之日”。第六條甚至明確：“住在保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶適用之日起計(jì)算，保修期限不應(yīng)低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限”。當(dāng)然一般的開發(fā)商在《上海市商品房預(yù)售合同》中也會約定“從房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移至買受方之日起，開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)N年的保修責(zé)任?！?/p>

六、交付時(shí)間

開發(fā)商必須在向購房者交付房屋同時(shí)將《住宅質(zhì)量保證書》一并交付給購房者;同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該將《住宅使用說明書》一并交付給購房者。

按照《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，用戶取得《住宅質(zhì)量保證書》的時(shí)間是為“應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶”。同時(shí)該規(guī)定第十條規(guī)定“《住宅質(zhì)量保證書》以購買者購買的套(幢)發(fā)放。每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書》。”

每個(gè)業(yè)主都應(yīng)該在房屋交付的同時(shí)取得一份附屬于自己的房屋的《住宅質(zhì)量保證書》。