案例：甲擁有住房一套掛牌出售，出售價格為人民幣500萬元(賣方到手價)，乙為買方，同意該轉(zhuǎn)讓價格，而且有能力一次性付款，雙方在中介處協(xié)商房屋轉(zhuǎn)讓事宜。

甲批露，該房屋設(shè)定了抵押，而且設(shè)定了兩次抵押，第一次抵押是銀行貸款抵押，抵押貸款300萬元，交易時還有240萬元左右貸款沒有償還，第二次抵押給個人，用于向該個人借款150萬元，交易時也未償還?，F(xiàn)甲要求乙首先支付首付款390萬元償還銀行貸款和個人借款，以注銷抵押登記，余款過戶時支付100萬元，交房時支付10萬元。

乙有隱約的擔心，但是不清楚具體的危險所在，中介人員認為可以交易，催促雙方盡快簽約。但是，這樣交易對于買方真的風險可控嗎?會不會出現(xiàn)錢付了卻得不到房子的悲劇結(jié)果呢?的確，出現(xiàn)個人抵押的房屋交易風險比僅有銀行抵押的房屋交易風險放大可不止一倍。如果房屋僅僅抵押給了銀行，只要貸款得以清償，銀行必然解除抵押，但是，如果房屋設(shè)定了個人抵押，還錢后是不是必然能解除抵押就不一定了，說不定會突然冒出另一張借條，說還有另一筆債務(wù)，風險就可能完全超出買方的控制。因此，設(shè)有個人抵押的房屋，應(yīng)當由賣方自籌資金清償債務(wù)，注銷抵押后交易，買方千萬不可因一時輕信置自己于被動局面。

那么，只設(shè)定了銀行抵押的房屋交易時是不是就可以放心把首付款付給賣方償還貸款呢?在甲、乙之間的交易中，如果甲同意由自己自籌資金償還個人借款、注銷個人抵押，但堅持要求乙支付首付款用于清償銀行貸款，乙還需要注意些什么呢?

這時候乙應(yīng)注意的，就是要確保甲確實把首付款用于償還銀行貸款。甲可能會要求乙把首付款支付給自己，由自己去安排提前還貸，但是乙如果這樣做，就會面臨一個風險，如果甲將本應(yīng)用于提前還貸的資金挪作他用，貸款不能清償，抵押就不能注銷，房屋也就無法交易。因此還是有可能出現(xiàn)付了錢，卻得不到房子的情況。因此作為一個謹慎的買方，就應(yīng)當監(jiān)控首付款的用途，例如直接到甲的貸款銀行去辦理付款手續(xù)，親眼看到甲將已經(jīng)支付的首付款償還給銀行，并且在銀行注解抵押之后，要盡快與甲辦理過戶手續(xù)，最好在抵押注銷的同一天申請辦理過戶。

最后，還有一個幾乎所有房屋交易都會遇到的風險，那就是在辦理過戶時房屋被法院查封的風險。很多人，甚至包括很多中介人員都認為，只要辦理過戶登記的申請交到房地產(chǎn)交易中心，這個交易就不會有什么意外了。但這種認識是不對的，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》就規(guī)定：對于國土資源、房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋過戶登記申請，尚未核準登記的，人民法院可以進行查封，已核準登記的，不得進行查封。從受理登記到核準登記有多少時間呢?《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》規(guī)定：登記機構(gòu)應(yīng)當自受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請之日起二十日內(nèi)完成審核，符合規(guī)定條件的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)移事項記載于房地產(chǎn)登記簿，并通知房地產(chǎn)權(quán)利人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書?？梢?，在交易過戶的二十天時間(辦理加急可縮短至七天)內(nèi)，如果賣方有其他法律糾紛，處在交易當中的房屋仍然有可能被查封。

當然在交易過戶過程中房屋被查封是極低概率事件，但低概率不等于不存在，因此仍需要通過一定的手段進一步降低風險。首先，應(yīng)在合同中對賣方出現(xiàn)查封的情況約定比較重的違約責任，提高賣方違約成本。其次，盡量采用房款監(jiān)管的方式交易，即除了償還貸款的首付款外，其他房屋由中立的第三方監(jiān)管，等買方取得房產(chǎn)證后再由第三方將房款支付給賣方。再次，如果賣方不同意房款監(jiān)管，也可以把房屋交付時間提前到過戶之前，造成實際占有。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，只要房屋的交易價格正常，買方實際占有房屋并且付清全款，該房屋就可以確認為為買方所有了。