【案情簡介】

2011年3月初，李某前往某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷中心看房，售樓員向其作了關(guān)于樓盤優(yōu)勢的介紹，重點(diǎn)說明2棟12樓以上為湖景房，同時(shí)向李某贈(zèng)送了樓盤宣傳單及室內(nèi)平面圖。李某經(jīng)反復(fù)權(quán)衡，于同年3月7日與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定，由李某購買2棟2單元16B室。房屋總價(jià)100.12萬元，首付款30.036萬元，維修基金1.0012萬元，交房日期為2011年8月底。

交房日期屆滿，李某前往收房時(shí)，發(fā)現(xiàn)其所購買的2棟前新建了一棟31層的高樓，完全遮擋了室內(nèi)看湖的視線。為此，李某拒絕收房，雙方發(fā)生糾紛。

【法院判決】

2012年10月22日，人民法院下達(dá)了《民事判決書》。判決如下：一、解除李某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》;二、由某房地產(chǎn)開發(fā)公司返還李某交納的首付款30.036萬元，房屋維修基金1.0012萬元;三、由某房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償李某各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失10.0626萬元。

【法律解讀】

對于房地產(chǎn)開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照宣傳的承諾承擔(dān)合同責(zé)任問題，首先應(yīng)分析約定責(zé)任與法定責(zé)任。開發(fā)商承擔(dān)約定責(zé)任，前提是合同對于宣傳中的承諾有約定;但當(dāng)合同對于宣傳中的許多承諾沒有約定時(shí)，開發(fā)商所做的宣傳是否是合同條款或組成部分則很關(guān)鍵。按照合同法原理，如果是要約，宣傳廣告的內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)為合同的組成部分，對于開發(fā)商具有約束力;如果是要約邀請，則廣告宣傳內(nèi)容不具有相當(dāng)于合同上的約束力，購房者只能尋求其他救濟(jì)途徑。

一般性的宣傳廣告只是要約邀請，而非要約。如果在開發(fā)商的廣告宣傳中有關(guān)承諾，如關(guān)于裝修、小區(qū)配套設(shè)施、房屋設(shè)計(jì)等方面的描繪和承諾是符合要約的前述特點(diǎn)時(shí)，開發(fā)商虛假宣傳的行為就構(gòu)成了違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。如有合同違約金之約定的，應(yīng)當(dāng)支付違約金;購房有損失，應(yīng)當(dāng)賠償損失;如果虛假宣傳與實(shí)際交付的房屋不一致已經(jīng)從根本上影響到房屋的使用，則開發(fā)商在此構(gòu)成了根本違約，購房者就有權(quán)根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，主張解除合同，要求開發(fā)商返還購房款和利息，并賠償損失。

如開發(fā)商對房屋的虛假宣傳不構(gòu)成要約，開發(fā)商對于虛假宣傳的行為仍然不能解脫民事責(zé)任，即法定的民事責(zé)任。根據(jù)《合同法》規(guī)定，“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。當(dāng)事人請求變更的，法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。”購房者因受開發(fā)商的虛假宣傳而與開發(fā)商簽訂了購房合同，開發(fā)商當(dāng)然構(gòu)成欺詐。對此，購房人有兩種選擇：一是起訴或提起仲裁，要求撤銷購房合同;二是訴訟或仲裁請求主張變更合同內(nèi)容，如根據(jù)虛假宣傳的內(nèi)容與實(shí)際交付房屋不一致的情況請求酌減合同價(jià)款。

綜合以上分析，可以得出結(jié)論：只要能證明開發(fā)商有虛假宣傳的行為存在，購房者就能尋求到解決問題的途徑，開發(fā)商作為對于其虛假宣傳的欺詐行為就脫不了干系。如果你需要律師的幫助，可以在線咨詢律霸網(wǎng)。