代理詞

尊敬的審判員、人民陪審員：

我們受被告snyx***等**余戶業(yè)主的委托，經(jīng)****律師事務(wù)所的指派，擔(dān)任本案原告的代理人。在正式發(fā)表代理意見(jiàn)之前，我們想首先對(duì)審理本案的法官致以誠(chéng)摯的敬意和謝意。因?yàn)楸景笍?8年8月立案，經(jīng)過(guò)武侯法院一審、成都中院二審以至現(xiàn)今發(fā)回重審，歷時(shí)已逾一年又半載，姑不論本案之前程序是否合理，發(fā)回重審的裁定是否于法有據(jù)，以及原被雙方在庭外又有何許糾結(jié)的故事，案件進(jìn)行到如今，辦案法官秉持法定職責(zé)，認(rèn)真聽(tīng)取原告意見(jiàn)，克服重重困難，推動(dòng)程序逐步進(jìn)展，殊為不易，可敬可贊。

現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律，發(fā)表如下代理意見(jiàn)：

1、被告不按照約定的期限和條件交房的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，即按照每日已交房款萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

原告**余戶業(yè)主事先已與被告簽訂“商品房買賣合同”及其補(bǔ)充協(xié)議，合同第十條“交付條件”部分明確約定出賣人(被告)應(yīng)于2008年3月30日前向買受人(原告)交付商品房，且所交商品房須已取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證，合同第十二條“逾期交房責(zé)任”部分并對(duì)逾期交房和未按條件交房約定了違約金及其計(jì)算方法，即，若逾期(或未按條件)交房90日后則違約金按已交房款萬(wàn)分之三計(jì)算并于交房后90日內(nèi)支付該筆違約金。事后原告依約全額支付了購(gòu)房款，已經(jīng)全面履行了自己的合同義務(wù)，但被告所建商品房卻未能如期取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證以致原告不能按照約定期限和條件收房，后原告多番催促并不得已尋求司法救濟(jì)，被告遲至2009年8月21日才取得所建樓房的規(guī)劃驗(yàn)收合格證，原告的權(quán)益受到了嚴(yán)重侵害。

被告方提出其對(duì)補(bǔ)充協(xié)議中違約金計(jì)算基數(shù)的理解，指出原判決將原告所交房款總額作為違約金的計(jì)算基數(shù)，違背了雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“合同及本補(bǔ)充協(xié)議中的已交付全部房款指乙方向開(kāi)發(fā)商實(shí)際已支付的款項(xiàng)以及已向按揭銀行支付的實(shí)際金額之和”之本意。對(duì)于這一點(diǎn)，原告認(rèn)為，補(bǔ)充協(xié)議中的此條約定是十分明確的，它對(duì)合同違約金的計(jì)算基數(shù)“已交付全部房?jī)r(jià)款”進(jìn)行了釋明，即違約金計(jì)算基數(shù)為“乙方向開(kāi)發(fā)商實(shí)際已支付的款項(xiàng)”與“已向按揭銀行支付的實(shí)際金額”相加之和。本案中原告是采用向銀行貸款的方式按揭買房。眾所周之，在按揭買方的法律關(guān)系中，首付款由購(gòu)房者直接向開(kāi)發(fā)商支付，余款則由購(gòu)房者辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的銀行代購(gòu)房者向開(kāi)放商支付，換言之，首付款之外的余款是由銀行代購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付的，在形式上不如首付款支付那樣直接，但在法律關(guān)系的認(rèn)定上銀行只是購(gòu)房者付款義務(wù)的代履行人，銀行之支付即為購(gòu)房者之支付，此為不爭(zhēng)之事實(shí)。據(jù)此，補(bǔ)充協(xié)議中該項(xiàng)約定的“已交付全部房?jī)r(jià)款”應(yīng)解釋為：“乙方先期直接向開(kāi)發(fā)商支付的首付款”與“銀行代乙方向甲方支付的余款”之和(作為“乙方向開(kāi)發(fā)商實(shí)際已支付的款項(xiàng)”)再加上“乙方后期按照與銀行的貸款合同履行還貸義務(wù)逐月還款的金額累加”。補(bǔ)充協(xié)議為打印之文本，系被告事先擬定并在數(shù)百購(gòu)房者中反復(fù)使用并不與購(gòu)房者協(xié)商之格式條款，退一步，即便現(xiàn)今被告與原告就該條款的理解出現(xiàn)分歧，也應(yīng)該采納“不利于提供格式條款一方”的解釋。在本案審理過(guò)程中，原告未就“已交付全部房?jī)r(jià)款”之第二部分“乙方后期按照與銀行的貸款合同履行還貸義務(wù)逐月還款的金額累加”所對(duì)應(yīng)的違約金向被告主張權(quán)利，并不表示原告放棄了此項(xiàng)權(quán)利，相反，原告準(zhǔn)備隨時(shí)通過(guò)法律途徑再向被告提出該部分主張，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

2、原合同的履行并未受不可抗力的影響，被告不能據(jù)此免責(zé)。

在本案之前的審理中被告曾援引民法之不可抗力條款主張免責(zé)。但需要指出的是，不可抗力之舉證責(zé)任在被告方，被告需對(duì)不可抗力事件阻礙工程建設(shè)的客觀事實(shí)、必然因果關(guān)系、影響程度、所受損失的范圍等進(jìn)行舉證。但從被告目前的證據(jù)看根本不足以支持己方的主張。

被告所列不可抗力事件有07年底的雪災(zāi)和08年5月12日的地震兩個(gè)，但從邏輯上講，因?yàn)轭A(yù)定的交房時(shí)間是08年3月30日，被告必須首先證明07年底的雪災(zāi)構(gòu)成履行合同之不可抗力，且其嚴(yán)重程度達(dá)到使工程被迫延期43天(08年3月30日至5月12日)以上。被告對(duì)其雪災(zāi)構(gòu)成不可抗力主張的所謂證據(jù)僅僅是其委托單位出示的一份“報(bào)告”，而該份“報(bào)告”口口聲言“地震”的事，雪災(zāi)的影響只字未提，與被告欲證明的事實(shí)根本沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。并且，該份報(bào)告系與被告有利害關(guān)系的單位出具，根據(jù)《證據(jù)規(guī)則》之規(guī)定，該“報(bào)告”也根本不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的證據(jù)。再者，眾所周之的事實(shí)卻是，成都地處四川盆地中央，四周的環(huán)形山脈可以有效阻擋外來(lái)寒流，07年底雪災(zāi)根本沒(méi)有對(duì)成都地區(qū)造成大的影響。(就以當(dāng)下全國(guó)的寒冷天氣為例，北京、上海、西安等地氣溫均已在零度以下，四川成都地區(qū)仍然維持了5-10度的正常氣溫，根本不可能對(duì)工程建設(shè)造成實(shí)質(zhì)影響)?？梢?jiàn)，07年底的雪災(zāi)在本案中根本不構(gòu)成不可抗力，被告沒(méi)有理由據(jù)此延期交房，進(jìn)而，08年5月12日的地震屬于遲延履行后發(fā)生的事件，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，也不能成為被告免責(zé)的理由。

另外，根據(jù)合同法的規(guī)定和一般的交易規(guī)則，一方因不可抗力難以履約時(shí)應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方并向?qū)Ψ匠鼍咦C明，本案的事實(shí)是被告在訴前從未向原告通知不可抗力事件或提供任何證明，恰恰相反，被告在2008年4月10日出具的“情況說(shuō)明”中已經(jīng)承認(rèn)了己方違約的事實(shí)。現(xiàn)在在法庭上被告又聲稱自己因不可抗力要求免責(zé)，如此出爾反爾，料必被告企業(yè)不知誠(chéng)信、善意為何物。

3、原合同對(duì)違約金的約定公平、合理，不存在過(guò)高的情形，被告作為交易的強(qiáng)勢(shì)一方，更應(yīng)該嚴(yán)格按照合同承擔(dān)支付違約金的違約責(zé)任。

如前所述，原被雙方在合同中對(duì)違約金的計(jì)算有十分明確的約定，被告現(xiàn)已違約理應(yīng)支付相應(yīng)違約金。這里還需要著說(shuō)明的是：

第一，雙方簽訂的合同及其補(bǔ)充協(xié)議均為被告單方提供的打印文本，系被告事先擬定在數(shù)百購(gòu)房者中反復(fù)使用并不與購(gòu)房者協(xié)商之格式合同，現(xiàn)被告拿著自己擬定的合同主張違約金過(guò)高，豈不荒謬。

第二，原合同中除了約定了被告方的違約責(zé)任，在補(bǔ)充協(xié)議并有對(duì)原告無(wú)理由延期收房違約責(zé)任的內(nèi)容，包括原告需承擔(dān)200元/天和按合同金額5%支付違約金的約定。此原告的違約責(zé)任與原合同中被告的違約責(zé)任基本上是相當(dāng)?shù)?，可?jiàn)違約金條款在整個(gè)合同中(包括原合同和補(bǔ)充協(xié)議)是一致的、明確的，體現(xiàn)了合同的公平、自由原則，被告理應(yīng)履約。

第三，被告在合同約定的期限未能取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證，屬于嚴(yán)重違約，而非被告所謂的輕微違約。合同第十條“交付條件”部分明確約定了交房須符合的兩個(gè)條件，即所交房須取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證和有由測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告。在僅有的兩個(gè)交房條件中，規(guī)劃驗(yàn)收合格證作為公權(quán)力機(jī)構(gòu)的正式文件顯然更為重要，更為關(guān)鍵。規(guī)劃驗(yàn)收合格證涉及小區(qū)交通、綠化等事項(xiàng)，而這些都是所涉房屋價(jià)值的一部分，換言之，未取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證的房屋其價(jià)值就將嚴(yán)重受損，而被告在約定的交房日期卻未能取得該證件，顯然屬于嚴(yán)重違約行為，原告的合同利益已經(jīng)受到了嚴(yán)重侵害。如此，在被告已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約的情況下原告拒絕收房顯然是在行使自己合法權(quán)利，被告所謂原告的拒收房行為導(dǎo)致了損失擴(kuò)大應(yīng)當(dāng)減損違約金的說(shuō)法也根本于理不通。

第四，在整個(gè)事件發(fā)展后期，鑒于相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，有部分業(yè)主在保留違約責(zé)任請(qǐng)求權(quán)的前提下已經(jīng)收房，被告據(jù)此提出所謂損失已不存在，違約金應(yīng)當(dāng)取消或減損的主張與事實(shí)不符，是想當(dāng)然的片面之詞。從法律上講，被告所建房屋未取得必要證件即交房本已是違法行為，住房的質(zhì)量和法律地位難以保障，原告雖住此房其心卻難安，精神受到壓迫。被告所建房屋證件不齊，致使原告不能如期辦理產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有處分權(quán)的房屋屬于權(quán)能缺失之物，從投資角度講更使原告失去08年房產(chǎn)交易的政策優(yōu)惠黃金期，其損失不可謂不巨大。

第五，被告舉出成都市物價(jià)局及房管局發(fā)布的文件(成房發(fā)2000第3號(hào))，指出與該文件上的租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)相比較合同違約金過(guò)高，這種觀點(diǎn)置基本的經(jīng)濟(jì)事實(shí)于不顧，也不是正當(dāng)?shù)睦碛?。首先，房地產(chǎn)行業(yè)早已實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，房屋出售、租賃的價(jià)格都應(yīng)當(dāng)遵循當(dāng)事人的意思自治，不可能由政府部門發(fā)文直接對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行管制。其次，該份文件的出臺(tái)時(shí)間是在十余年前，十年的時(shí)間社會(huì)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，今天的房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)、高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)與昔日更不可同日而語(yǔ)。該份文件在當(dāng)時(shí)是作為指導(dǎo)性文件，在今日其指導(dǎo)性顯然已經(jīng)喪失。并且，根據(jù)最高院的商品房解釋，租金的可比性只有在同地段和同類型的房屋之間進(jìn)行，該份文件對(duì)房屋類型未作區(qū)分，snyx是新近完工的樓房，其置配標(biāo)準(zhǔn)更為先進(jìn)，更為高檔，如此看來(lái)該份文件關(guān)于房屋租金的數(shù)據(jù)在本案中根本就不具有可參考性。再次，庭審中原告也有相關(guān)租賃合同提交法庭，與被告的證據(jù)相比，原告的證據(jù)是當(dāng)事人因?yàn)椴荒苋缙谌胱⌒路繜o(wú)奈在外租房事實(shí)的證明，在這份以與訟爭(zhēng)房屋相當(dāng)房屋(在三環(huán)附近，128㎡)為租賃標(biāo)的的合同中，租金水平約為106.67元/日(19200÷6÷30)，這個(gè)更為合理的租金數(shù)據(jù)比之合同違約金甚至更高。

第六，在被告2008年4月10日出具的“情況說(shuō)明”中被告除承認(rèn)違約外，還對(duì)處理方式做出承諾，即“嚴(yán)格按照雙方簽訂的《購(gòu)房合同》及補(bǔ)充協(xié)議中約定的解決方式處理”。但在庭審中被告又提出違約金約定過(guò)高，要求削減，如此出爾反爾，顯系惡意違約、惡意抗辯之行為。最高人民法院在《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中指出要“制裁惡意違約行為，保護(hù)購(gòu)房人利益”，對(duì)于本案被告的惡意違約的行為人民法院應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)厲制裁。

綜上，原被雙方所簽合同不存在違約金約定過(guò)高的情況，合同履行亦未受不可抗力影響，被告不按照約定的期限和條件交房的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，按照約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。原被雙方既已簽訂合同，則原告對(duì)如約收房抱有合理之期待，但原告因?yàn)楸桓娴倪`約行為長(zhǎng)期處于有房難住、住房不安、有房無(wú)產(chǎn)的狀態(tài)。該案事實(shí)清楚，法理簡(jiǎn)單，不想訴訟至今已逾一年，望人民法院體諒民情，依照事實(shí)和法律，公正、及時(shí)的作出裁判，以使廣大業(yè)主少受訟累，維護(hù)社區(qū)環(huán)境的和諧穩(wěn)定。

代理人：XX

2010年XX月XX日