第1式看位置

房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn)，所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產(chǎn)作為一種最實(shí)用的財(cái)產(chǎn)形式，即使買房的首要目的是為了居住，購買房產(chǎn)仍然同時(shí)還是一種較經(jīng)濟(jì)的、具有較高預(yù)期潛力的投資。房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個(gè)非常重要的因素?？匆粋€(gè)區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個(gè)區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時(shí)候以低價(jià)位購房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望。區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價(jià)值，研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ瑢彿空呤种匾?/p>

第2式看配套

居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。如果是老年人居住最好還要有便利的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)。

目前在售樓書上經(jīng)常見到的“會所”，指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設(shè)施。由于經(jīng)濟(jì)條件所限，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。會所都有哪些設(shè)施，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何，是否對外營業(yè)，預(yù)計(jì)今后能否維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展等問題，也是購房者應(yīng)當(dāng)了解的內(nèi)容。

開發(fā)商一般會把將來社區(qū)完善程度描述的天花亂墜，此時(shí)作為消費(fèi)者，一定要保持清醒的頭腦，對于開發(fā)商所描述的種種加以判斷，并考察開發(fā)商之前所建設(shè)項(xiàng)目的情況，然后再結(jié)合其他條件做出決定。

第3式看綠化

目前住宅項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格多樣，有的異國風(fēng)光可能是真正翻版移植，有的歐陸風(fēng)情不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。

第4式看布局

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之一。這個(gè)指標(biāo)在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應(yīng)該了解。

一般來講，規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設(shè)用地面積。

規(guī)劃建設(shè)用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內(nèi)。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同，前者包括了用地范圍內(nèi)的建筑面積，而總用地一樣，因此在指標(biāo)中，前者高于后者。

容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

容積率的高低，只是一個(gè)簡單的指標(biāo)，有些項(xiàng)目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。

第5式看區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少;如果購買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再決定是租還是買。

第6式看價(jià)格

看價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項(xiàng)目報(bào)的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開盤價(jià)”，即最底價(jià);有的是“均價(jià)”;有的是“最高限價(jià)”;有的是整套價(jià)格、有的是套內(nèi)建筑面積價(jià)格……最主要的是應(yīng)弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因?yàn)檫@幾個(gè)房價(jià)出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會對房屋的價(jià)格有影響，比較房價(jià)時(shí)應(yīng)考慮這一因素。

當(dāng)幾個(gè)樓盤站到同一起跑線上后，購房者首先可以將大大超過預(yù)算和性能過差的項(xiàng)目剔除，然后再綜合比較。一般來講，性能越好的樓盤越貴，此時(shí)就需要冷靜分析：哪些性能是必須的，哪些性能對自己無用，對于那些只會增加房價(jià)的華而不實(shí)的賣點(diǎn)性能一定要果斷“割愛”。

第7式看日照

萬物生長靠太陽，特別是對經(jīng)常在家的老人和兒童來說，陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。住宅內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)，由日照時(shí)間和日照質(zhì)量來衡量。按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)獲得日照?！本幼⌒^(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開發(fā)商的強(qiáng)勁賣點(diǎn)，但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達(dá)不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

第8式看通風(fēng)

在炎熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。

第9式看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

(1)入口有過渡空間，即“玄關(guān)”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。

(2)平面布局中應(yīng)做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應(yīng)聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi)，帶洗浴設(shè)備的衛(wèi)生間應(yīng)靠近主臥室。另一個(gè)則應(yīng)在動區(qū)。

(3)起居廳的設(shè)計(jì)應(yīng)開敞、明亮，有較好的視野，廳內(nèi)不能開門過多，應(yīng)有一個(gè)相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團(tuán)聚。

(4)房間的開間與進(jìn)深之比不宜超過1比2.

(5)廚房、衛(wèi)生間應(yīng)為整體設(shè)計(jì)，廚房不宜過于狹長，應(yīng)有配套的廚具、吊柜，應(yīng)有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應(yīng)有獨(dú)立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內(nèi)外露。

第10式看設(shè)備

住宅設(shè)備包括管道、抽水馬桶、洗浴設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備、暖氣設(shè)備等等。主要應(yīng)注意選擇這些設(shè)備質(zhì)量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的趨勢。另外，在選擇住房的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)注意配套設(shè)備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過市場檢驗(yàn)。一些開發(fā)商為制造賣點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶的使用不便或是高額支出。

第11式看節(jié)能

住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。住宅外墻應(yīng)有保溫、隔熱性能，如外圍護(hù)墻較薄時(shí)，應(yīng)加保溫構(gòu)造。

以上是關(guān)于買房看房的技巧。