一、協(xié)議拆遷與征地拆遷有什么區(qū)別?

(一)適用的法律程序不同。國家建設(shè)征收土地適用《土地管理法》及其配套法規(guī)中關(guān)于國家建設(shè)征收土地的規(guī)定;城市房屋拆遷適用《城市房屋拆遷條例》的規(guī)定。

(二)適用范圍不同。國家建設(shè)征收土地的適用范圍是農(nóng)村集體所有的土地;城市房屋拆遷的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。

(三)行為所指向的標(biāo)的不同。國家建設(shè)征收土地指向的標(biāo)的是農(nóng)村集體土地所有權(quán);城市房屋拆遷指向的標(biāo)的是房屋。

(四)法律后果不同。國家建設(shè)征收土地導(dǎo)致的法律后果是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的消滅;城市房屋拆遷導(dǎo)致的法律后果是被拆遷房屋所有權(quán)的消滅以及房屋產(chǎn)權(quán)的等價調(diào)整或者價值的交換。

很顯然，征收土地與房屋拆遷是不同的行政管理行為，依法分別由負(fù)有相應(yīng)職能的行政機(jī)關(guān)行使管理權(quán)。依照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十三條的規(guī)定，某些地方由一個機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地管理和房產(chǎn)管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機(jī)關(guān)可以依法分別行使該兩項(xiàng)職權(quán)，遵循相應(yīng)的法律程序?qū)φ魇胀恋睾头课莶疬w實(shí)施行政管理。依法行政體現(xiàn)在每個具體行政行為上首先應(yīng)該是依法定程序行政。只有通過程序正義，才能達(dá)到結(jié)果正義，只有實(shí)現(xiàn)程序的公正，才能體現(xiàn)結(jié)果的公正。按照依法行政關(guān)于職權(quán)法定的原則和行政行為應(yīng)當(dāng)符合法定程序的要求，征收土地的行政管理職權(quán)和房屋拆遷的行政管理職權(quán)不能混淆;組織實(shí)施征收土地的法律程序和組織實(shí)施房屋拆遷的法律程序在具體操作中不能串用。

二、協(xié)議拆遷的陷阱

1、協(xié)議拆遷達(dá)成的“拆遷補(bǔ)償協(xié)議”屬于民事協(xié)議而非行政協(xié)議。

民事協(xié)議中拆遷方違約成本低，撐死膽大的餓死膽小的，實(shí)踐中違約的例子數(shù)不勝數(shù)，被拆遷方維權(quán)成本很高，即使去打官司又如何呢?開發(fā)商要錢沒有要命一條，村委會解散了新干部不了解情況，拆遷辦公室也消失的無影無蹤……這種情況下被拆遷戶的利益保護(hù)更是無從談起，只能認(rèn)命了。

與此截然不同的是行政協(xié)議，相關(guān)部門作為適格的被告，承擔(dān)更大的風(fēng)險，不光是輸了官司，可能還要面對可怕的黨紀(jì)處分甚至刑事責(zé)任，所以一般和相關(guān)部門簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議之后實(shí)際履行的可能性比較高，特別是法治環(huán)境比較好的大城市。

2、相關(guān)部門暗藏背后控制全局。

一般由相關(guān)部門主導(dǎo)的拆遷，相關(guān)部門不敢隨意強(qiáng)拆，必須走一遍相關(guān)程序，被拆遷方對拆遷補(bǔ)償不滿意也可以通過集體力量向?qū)Ψ绞┘訅毫?，可能對方基于工期不能耽誤或者別的原因而提高補(bǔ)償。

但是協(xié)議拆遷中，相關(guān)部門在背后控制全局，自有開發(fā)商或者其他民事主體沖鋒陷陣，威逼利誘讓被拆遷戶簽字。

3、拆遷主體是一般民事主體，不受行政法規(guī)的限制，有很大的靈活性。

協(xié)議拆遷只要雙方就拆遷達(dá)成一致就可以，沒有太多繁雜程序，為拆遷方節(jié)約了時間和成本，反之對被拆遷戶來說，少了各種繁瑣程序的保護(hù)，自己的利益不僅可能落不到實(shí)處反而會遭到對方任意踐踏，最終得不償失。

在司法實(shí)踐中，征地拆遷與協(xié)議拆遷都應(yīng)當(dāng)經(jīng)過政府規(guī)劃部門的開發(fā)利用情況審查，必須在符合相關(guān)法律規(guī)定，和土地開發(fā)使用的需要的情況下才可以進(jìn)行拆遷，而且雙方在對相關(guān)情況，如土地補(bǔ)償、附著物賠償達(dá)成一致后都要簽訂協(xié)議來認(rèn)定。

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