非法轉(zhuǎn)讓土地又稱非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。根據(jù)《憲法》第十條第四款的規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！币虼?，非法轉(zhuǎn)讓土地行為就是買賣或者以其他形式非法讓渡土地權(quán)利的行為，即違反土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，將土地權(quán)利完全或部分、永久或在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給他人，從而獲利的行為。具體包括買賣土地及其他一切違反土地管理法律法規(guī)出租、出讓、出售、交換、贈與等各種形式的轉(zhuǎn)讓土地行為。如何認(rèn)定非法轉(zhuǎn)讓土地呢?

對非法轉(zhuǎn)讓土地的認(rèn)定，建議把握以下3個問題：

1.土地權(quán)利是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?

土地權(quán)利包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)以及他項權(quán)利等。根據(jù)《憲法》《物權(quán)法》和《土地管理法》的規(guī)定，我國的土地所有權(quán)性質(zhì)分為全民所有(國有)和集體所有。

就國有土地所有權(quán)而言，其產(chǎn)權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，任何單位和個人實際上是不可能非法轉(zhuǎn)讓國有土地所有權(quán)的，只可能非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或他項權(quán)利。而集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，均可能被集體土地所有者或使用者非法轉(zhuǎn)讓。

土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式是多樣化的，可以是土地權(quán)利的全部，也可以是土地權(quán)利的部分;可以是永久或長期轉(zhuǎn)移土地權(quán)利，也可以是限期的轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利。但關(guān)鍵在于，土地轉(zhuǎn)移人是不是土地權(quán)利人，若土地轉(zhuǎn)移人不是土地權(quán)利的主體，那就構(gòu)不成非法轉(zhuǎn)讓土地了。如甲某將不屬于自己的一塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙某，雖他也簽訂了非法轉(zhuǎn)讓合同，也獲取了非法利益，但由于甲某不是該土地的權(quán)利主體，在定性時，不宜認(rèn)定為非法轉(zhuǎn)讓土地違法案件，而屬于其他違法行為。

2.土地權(quán)利轉(zhuǎn)移是否違法?

《物權(quán)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等明確規(guī)定了土地權(quán)利轉(zhuǎn)移的條件和程序。若土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移是法律法規(guī)明確禁止的，或沒有按照規(guī)定的程序轉(zhuǎn)移的，則屬違法行為，要依法追究法律責(zé)任。如不符合《土地管理法》第六十三條規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的情形，轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的;未經(jīng)批準(zhǔn)，未辦理出讓手續(xù)繳納土地出讓金，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)等。

3.非法所得表現(xiàn)為何種形式?

獲取非法所得的方式是多樣化的。有的是直接獲取價款，如轉(zhuǎn)讓金或租金;有的是獲取實物，如以物易地;有的則是聯(lián)建分成，如一方出土地，另一方出資金，建成房屋后按約定比例分成或出售后按約定比例分成等;有的是獲取流動資金，如抵押等。即便是贈與，贈與方雖無利益但受贈與方有獲利，也構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓土地違法案件的要素之一。

在計算非法所得時，根據(jù)《國土資源違法行為查處工作規(guī)程》，依法取得的土地使用權(quán)違法轉(zhuǎn)讓的，違法所得為當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓全部所得扣除當(dāng)事人依法取得土地使用權(quán)的成本和對土地的合法投入;違法取得的土地使用權(quán)違法轉(zhuǎn)讓的，違法所得為當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓全部所得。

轉(zhuǎn)讓全部所得數(shù)額按照轉(zhuǎn)讓合同及交易憑據(jù)所列價款確定。沒有轉(zhuǎn)讓合同及交易憑據(jù)、當(dāng)事人拒不提供或者提供的轉(zhuǎn)讓合同及交易憑據(jù)所列價款明顯不符合實際的，可以按照評估價認(rèn)定。對土地的合法投入包括土地開發(fā)、新建建筑物和構(gòu)筑物的建設(shè)投入等，但是違法新建建筑物和構(gòu)筑物的建設(shè)投入除外。