如何防止商品房的虛假?gòu)V告：目前有些開發(fā)商的宣傳存在不真實(shí)的情況，而許多購(gòu)房人又大多是先從廣告中了解房屋的大致情況的。但你千萬不要把宣傳廣告與商品房合同劃等號(hào)。凡是宣傳廣告和開發(fā)商口頭承諾的東西，你如果很在乎，也就是說，你正是看中了宣傳廣告中宣傳的某方面，你一定要在合同中的補(bǔ)充協(xié)議中注明，而且任何違約都應(yīng)在協(xié)議中設(shè)定賠償條款。如果是現(xiàn)房你可以通過對(duì)房屋的實(shí)地考察辨別真?zhèn)巍?/p>

如何對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行資格審查：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)持有“一照”、“五證”。

“一照”、“五證”分別是啥?

“一照”即《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，首先要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商(售房人)是否具有開發(fā)建設(shè)銷售商品房的法定資質(zhì)。

“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。上述證照不全則容易引發(fā)糾紛，因此，購(gòu)房前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)商或有關(guān)部門了解上述情況，或者要求開發(fā)商出示相關(guān)證件。

“五證”的用途是什么呢?

《國(guó)有土地使用權(quán)證》是單位或個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。我國(guó)的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國(guó)家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過國(guó)家征用等方式變成國(guó)有土地使用權(quán)，才能取得房產(chǎn)證。房屋才能正常轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國(guó)有土地使用權(quán)就得向國(guó)家繳納土地出讓金，開發(fā)商往往由于缺乏資金等各種原因無法取得土地使用權(quán)證。

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證，沒有這“兩證”屬于非法用地，其工程建筑屬于違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房證)。

《建設(shè)工程開工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工許可證的建設(shè)工程，均屬于違章建筑，不受法律保護(hù)。

《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是商品房銷售或預(yù)售的憑證。沒有此證，房屋不能銷售或預(yù)售。購(gòu)房人應(yīng)將“五證”結(jié)合起來查看，才能確保萬無一失?！拔遄C”中最重要的是《國(guó)有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，這“兩證”表明購(gòu)房人所購(gòu)商品房屬于合法交易。

在審查“五證”時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致，用地范圍、銷售范圍是否包括你所購(gòu)買的房屋。目前有些開發(fā)商領(lǐng)取的是臨時(shí)土地使用證，此證意味著開發(fā)商尚未交齊全部土地出讓金，在其領(lǐng)取的《商品房銷售許可證》的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓棟，甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，購(gòu)房人應(yīng)著重審查所購(gòu)房屋是否在預(yù)售或銷售的范圍之內(nèi)。許可證上售房單位與購(gòu)房者簽訂合同的銷售方名稱是否一致。應(yīng)查驗(yàn)“五證”原件，以防開發(fā)商利用復(fù)印件欺騙購(gòu)房人。

如果商品房設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，將產(chǎn)生怎樣的后果：購(gòu)房之前應(yīng)了解開發(fā)商預(yù)售的商品房或現(xiàn)房是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，如是否設(shè)定了抵押等情況也應(yīng)了解。是因?yàn)樯唐贩克?xiàng)權(quán)利主要是指抵押權(quán)，已經(jīng)抵押的商品房，一旦開發(fā)商作為債務(wù)人不履行義務(wù)，抵押權(quán)人將行使抵押權(quán)，抵押權(quán)人就有權(quán)請(qǐng)求人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣、變賣而優(yōu)先受償。購(gòu)買已經(jīng)抵押的商品房一旦產(chǎn)生糾紛，會(huì)給購(gòu)房人帶來很大的麻煩，對(duì)已經(jīng)抵押的商品房最好不要購(gòu)買。如果不清楚你所購(gòu)買的商品房是否抵押，開發(fā)商又保證該商品房沒有抵押，應(yīng)當(dāng)在合同的補(bǔ)充協(xié)議中注明。

“二書”幫助了解房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格

如何了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格：如果你購(gòu)買的是現(xiàn)房，在簽訂合同之前，應(yīng)當(dāng)了解該房屋是否已經(jīng)驗(yàn)收合格，你可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的驗(yàn)收合格證明。銷售住宅用房的開發(fā)商還應(yīng)當(dāng)在交付房屋時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

《住宅質(zhì)量保證書》市房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文書，可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的承諾承擔(dān)保修責(zé)任。商品房售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出注意事項(xiàng)。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;正常情況下各部位保修內(nèi)容和保修期，即屋面防水3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、以及管道滲漏、墻面、頂棚抹灰脫落、地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞、衛(wèi)生潔具1年;供熱系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期;燈具、電器開關(guān)6個(gè)月;管道堵塞2個(gè)月;其他部位、部件的保修期按商品房買賣合同中的約定或由房地產(chǎn)開發(fā)商與用戶自行約定。

《住宅使用說明書》一般包括以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;結(jié)構(gòu)類型;裝修、裝飾注意事項(xiàng);上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明;有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng);門、窗類型，使用注意事項(xiàng);賠點(diǎn)負(fù)荷;承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等應(yīng)注意事項(xiàng)的說明;其他需說明的問題。

為什么一定要開發(fā)商提供正式合同文本和銷售發(fā)票：正式的商品房買賣合同和商品房銷售發(fā)票是你在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房證時(shí)必須向其提供的，也是目前我市的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在辦理商品房所有權(quán)登記和頒發(fā)房證時(shí)要求的。所以作為購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)開發(fā)商所提供的合同文本是否為吉林省建設(shè)廳和吉林省工商行政管理局監(jiān)制的正式合同文本，對(duì)于正式文本中沒有涉及的問題你可以在補(bǔ)充協(xié)議中注明。特別注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向你出具正式的由稅務(wù)部門印制商品房銷售發(fā)票，而不能用普通的收據(jù)代替。