商品房買賣合同中，開發(fā)商負(fù)有兩項主要合同義務(wù)：一是交付房屋，二是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。因房屋交付產(chǎn)生的爭議中較為難以處理的是逾期交房的認(rèn)定，此在房地產(chǎn)市場局部、階段性價格調(diào)整期間尤其突出。商品房價格高企，事關(guān)當(dāng)事人利益至巨。在這類案件中，開發(fā)商不顧商譽、傲慢其態(tài)者固然存在，但買受人任意拒收、肆意維權(quán)者，亦屬不少。

房屋交付義務(wù)之履行非可“畢其功于一役”，而是由多個階段構(gòu)成，始自開發(fā)商向買受人發(fā)出交付通知，繼之以買受人的驗房與開發(fā)商針對買受人提出之質(zhì)量異議的解釋說明，終于雙方當(dāng)事人實際(或擬制)交接的完成。上述各階段中，既有開發(fā)商可自行完成的內(nèi)容，亦有需要買受人協(xié)助的部分。

因此，判斷開發(fā)商是否構(gòu)成逾期交房，應(yīng)就其各個階段分別檢視，而根據(jù)交付義務(wù)履行的階段性，提煉相應(yīng)的裁判規(guī)則，不但可引導(dǎo)買受人理性維權(quán)，對房地產(chǎn)市場正常交易秩序的維護亦屬意義重大。有鑒于此，筆者不揣簡陋，按上述交付行為的各個階段總結(jié)這類案件的三步裁判規(guī)則，條陳如下：

第一步：審查開發(fā)商有無交付通知。

逾期交房，從性質(zhì)上而言屬于履行遲延。履行遲延指債務(wù)已屆清償期，且給付為可能，因可歸責(zé)于債務(wù)人的事由，致未為給付。構(gòu)成履行遲延，應(yīng)符合下述要件：一是存在有效的債務(wù)，二是債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人能夠履行而未履行，三是債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)?shù)氖掠伞Ｒ虼?，在合同合法有效的情況下，判斷是否構(gòu)成遲延的標(biāo)準(zhǔn)是上述出賣人是否處于未履行的狀態(tài)以及該未履行是否具有正當(dāng)?shù)睦碛伞?/p>

如上所述，開發(fā)商交付義務(wù)的履行，始自交付通知發(fā)出。交付通知，意在表明開發(fā)商已經(jīng)著手提出交付。交付通知，從法律性質(zhì)上來說系一種事實行為，即不以意思表示為要素的能夠發(fā)生法律后果的法律事實，只要開發(fā)商依債務(wù)本旨而為適合于債務(wù)內(nèi)容之行為，即足發(fā)生其效果，并不以債務(wù)人或債權(quán)人須清償或清償受領(lǐng)意思為生效要件。按照上述遲延履行之構(gòu)成要件，倘若開發(fā)商未于約定的時間發(fā)出交付通知，則已構(gòu)成逾期交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任;反之，則應(yīng)審查買受人拒收時是否提出異議。

第二步：審查買受人拒收時有無提出具體理由。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。

對該條作反面解釋，買受人有正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)時，開發(fā)商的交付義務(wù)并未完成。此顯然屬于上述履行遲延構(gòu)成要件中的未履行，構(gòu)成履行遲延。日本民法通說認(rèn)為，債務(wù)人提出的履行不符合合同約定的，如果該履行在事后尚屬可能(追完可能)，可作為本來債務(wù)的履行遲延，按非定期行為履行遲延處理。亦采同一見解。

此種情況下開發(fā)商雖有可能構(gòu)成遲延，但買受人在拒收時應(yīng)當(dāng)說明具體的理由。倘若買受人于接到開發(fā)商的交付通知后，不到場對房屋進行檢驗，而事后以房屋存在質(zhì)量問題為由提出要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任，或者雖到場檢驗，但拒絕受領(lǐng)房屋而不提出具體理由，則應(yīng)視為房屋已經(jīng)交付，買受人要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，不應(yīng)支持。相反，如果買受人提出了具體的拒收理由，則應(yīng)審查買受人的拒收理由是否正當(dāng)。

第三步：審查買受人拒收時提出的理由是否正當(dāng)。

商品房買賣合同中出賣人對買受人提出的質(zhì)量異議，負(fù)有解釋說明的義務(wù)。如果買受人拒絕受領(lǐng)時提出了具體的理由，而開發(fā)商認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，并愿意(或者實際上)進行修復(fù)后再次交付，則意味著雙方協(xié)商一致變更了交付的時間，當(dāng)認(rèn)為買受人有正當(dāng)理由拒收。此時開發(fā)商負(fù)有再次通知義務(wù)，其再次通知的時間晚于商品房買賣合同約定的交付時間的，應(yīng)認(rèn)

為開發(fā)商構(gòu)成逾期交房。如果開發(fā)商不認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，或者雖認(rèn)可買受人提出的質(zhì)量異議，但認(rèn)為交付的房屋符合交付條件，愿意承擔(dān)交付后的維修義務(wù)，買受人拒收時提出的理由是否正當(dāng)端視其據(jù)以拒收的瑕疵是否屬于不符合交付條件的質(zhì)量瑕疵。就房屋是否符合交付條件的判定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合商品房買賣示范合同及法律規(guī)定，商品房買賣合同中交付條件必須同時具備下述兩條：

其一，交付的房屋符合對交付條件和標(biāo)的物本身的具體約定。約定的交付條件通常包括示范文本中的取得建設(shè)工程竣工驗收備案證明文件、取得房屋測繪報告以及開通燃?xì)?、水、電、道路等，上述條件于交付時必須具備。

雙方當(dāng)事人關(guān)于標(biāo)的物本身的具體約定在交付時亦應(yīng)具備。其二，交付的房屋不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和影響合同目的實現(xiàn)的瑕疵。買受人購買房屋，系為了居住使用，倘若存在的瑕疵足以影響到該目的的實現(xiàn)，則該交付行為對買受人而言即無意義。

如果買受人拒收時提出的質(zhì)量異議屬于上述不符合交付條件的瑕疵，則應(yīng)認(rèn)為開發(fā)商構(gòu)成逾期交房;反之，則應(yīng)認(rèn)為開發(fā)商不構(gòu)成逾期交房。