一、售房廣告與實(shí)際不符,可以退房嗎

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這時(shí)也可以要求退房。

并非所有的違約都能導(dǎo)致合同的解除，比如開發(fā)商承諾在小區(qū)內(nèi)某個(gè)地方有個(gè)小雕塑，但交房時(shí)沒(méi)有，這種情況就不能構(gòu)成您要求解除合同的條件。

只有在下列情況下才能解除合同：

1、因不可抗力致使合同不能實(shí)現(xiàn);

2、履行屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主債務(wù);

3、當(dāng)事人一方延遲履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的;

4、一方遲延履行或其他違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。

二、開發(fā)商打虛假?gòu)V告需要承擔(dān)的法律責(zé)任

(1)合法的廣告描述

對(duì)于只是用略顯夸張的語(yǔ)言增添吸引力的廣告促銷，即使所作的描述并不與現(xiàn)實(shí)完全相符，一般仍會(huì)被視作合法的促銷手段。比如“黃金地段”這種廣告界慣用的夸張手法對(duì)所指對(duì)象的描述并不具體、明確，一般購(gòu)房者對(duì)這種廣告宣傳不會(huì)產(chǎn)生誤會(huì)，因此廣告監(jiān)督管理部門、法院一般也不會(huì)將其認(rèn)定為虛假?gòu)V告。

(2)被認(rèn)定為虛假描述與虛假?gòu)V告的情形

對(duì)于那些沒(méi)有被認(rèn)定為要約，也沒(méi)有被列入合同內(nèi)容的要約邀請(qǐng)，并不意味著就可以游離法律之外，任意夸大其詞。如果廣告中虛假的描述在買賣過(guò)程中誤導(dǎo)了購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)交易的標(biāo)的、價(jià)款、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)房者可以依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定要求法院變更或者撤銷已簽訂的購(gòu)房買賣合同，法院也很可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條，開發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任。

另外，如果廣告對(duì)房屋與相關(guān)設(shè)施所作的描述明顯脫離了事實(shí)，對(duì)質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等重要事項(xiàng)所做的說(shuō)明明顯虛假，對(duì)購(gòu)房者所作的允諾明顯不可能兌現(xiàn)，那么該房地產(chǎn)廣告很可能被認(rèn)定為虛假?gòu)V告。此時(shí)，開發(fā)商與廣告商可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政乃至刑事責(zé)任，而且依據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第67條，虛假房地產(chǎn)廣告由于涉及金額巨大，比其他類別廣告更容易接近刑事定罪標(biāo)準(zhǔn)。

(3)被買賣雙方載入合同的廣告內(nèi)容

雖然要約邀請(qǐng)性質(zhì)的廣告內(nèi)容并不能作為合同約定的內(nèi)容對(duì)買賣雙方產(chǎn)生約束力，但如果買賣雙方在簽訂書面合時(shí)對(duì)其做了特別約定，并將相關(guān)內(nèi)容作為一項(xiàng)條款載入合同，那么根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，該約定將會(huì)成為合同的一部分，對(duì)雙方產(chǎn)生約束力。

法律規(guī)定開發(fā)商廣告與實(shí)際不符對(duì)購(gòu)房者造成影響的要承擔(dān)責(zé)任，但能不能退房要看實(shí)際情況而定。

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