一房?jī)少u還不退押金怎么處理?與開(kāi)發(fā)商、中介及賣家積極協(xié)商，如協(xié)商不成，可通過(guò)法律途徑解決

雙方簽訂了合同的情況下，按照合同關(guān)于一方毀約的情況處理。按照相關(guān)規(guī)定，如果是買方單方面毀約，賣方可以不退還定金;如果賣方單方面毀約，則需要向買方支付雙倍定金。

需要強(qiáng)調(diào)的是，雙方合同中關(guān)于押金是“定金”還是“訂金”的說(shuō)法，其處理結(jié)果略有不同。如果合同中寫(xiě)的是“定金”，則按上述解釋處理;如果是“訂金”，則按照雙方合同中約定的賠償方式賠償。

關(guān)于“一房二賣”，應(yīng)視情況而分別處理：

1、在房屋尚未交付的情況下，已經(jīng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可知房屋的過(guò)戶登記屬于物權(quán)的變更，所以辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)的買受人就擁有了該房屋的所有權(quán)，成為房屋產(chǎn)權(quán)人。

2、兩個(gè)購(gòu)房人均未辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購(gòu)房人所有。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。因?yàn)橐罁?jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。由此可見(jiàn)先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行是合法履行，我們應(yīng)當(dāng)遵守合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。

4、兩份合同均未辦理過(guò)戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標(biāo)的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價(jià)款的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。因?yàn)轭A(yù)先支付房屋對(duì)價(jià)就意味著履行了房屋買賣合同，因此履行了合同義務(wù)的購(gòu)房人，應(yīng)該擁有爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。這樣既可以維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的善意履行，同時(shí)也能維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

5、一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標(biāo)的物房屋。那么已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的購(gòu)房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。依據(jù)物權(quán)公示性及對(duì)抗性原理，對(duì)于已登記的房屋所有權(quán)應(yīng)被認(rèn)定為合同已經(jīng)得到實(shí)際履行，不管房屋是否交付，將都無(wú)法對(duì)抗已經(jīng)辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。

6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產(chǎn)已實(shí)際交付使用，但未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)，另一份合同在后，未實(shí)際交付房屋，但辦理了商品房過(guò)戶登記手續(xù)。依然應(yīng)該確認(rèn)已經(jīng)辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的購(gòu)房人擁有房屋所有權(quán)。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有對(duì)抗相對(duì)人的請(qǐng)求權(quán)，以及對(duì)抗第三人的支配權(quán)的性質(zhì)，即未辦理登記的前買受人無(wú)法依據(jù)所謂的“物權(quán)請(qǐng)求權(quán)”主張后買受人返還房屋并承擔(dān)“侵權(quán)”責(zé)任，只能依據(jù)其享有的債權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，而合同未得到履行的一方購(gòu)房人可以從賣房人處得到違約賠償來(lái)補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。

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