一房二賣法律效力

關(guān)于“一房二賣”，應(yīng)視情況而分別處理：

1、在房屋尚未交付的情況下，已經(jīng)辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可知房屋的過戶登記屬于物權(quán)的變更，所以辦理了房屋過戶登記手續(xù)的買受人就擁有了該房屋的所有權(quán)，成為房屋產(chǎn)權(quán)人。

2、兩個購房人均未辦理房屋過戶登記手續(xù)，且房屋尚未交付，房屋所有權(quán)應(yīng)歸已經(jīng)辦理不動產(chǎn)預(yù)告登記手續(xù)的購房人所有。根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

3、如果賣房人所簽的兩份合同均未辦理登記手續(xù)，那么先行轉(zhuǎn)移占有房屋的購房人擁有房屋所有權(quán)。因為依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。由此可見先行合法占有房屋具有公示與公信作用。其中的一份合同得到了實際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行是合法履行，我們應(yīng)當遵守合同的實際履行原則，維護已完成的交易。

4、兩份合同均未辦理過戶登記和預(yù)告登記手續(xù)，且標的房屋尚未交付，那么預(yù)先支付房屋價款的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。因為預(yù)先支付房屋對價就意味著履行了房屋買賣合同，因此履行了合同義務(wù)的購房人，應(yīng)該擁有爭議房屋的所有權(quán)。這樣既可以維護正常的市場秩序，促進合同的善意履行，同時也能維護當事人的合法權(quán)益。

5、一份合同在先已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)，一份合同在后交付了標的物房屋。那么已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人應(yīng)該擁有房屋所有權(quán)。依據(jù)物權(quán)公示性及對抗性原理，對于已登記的房屋所有權(quán)應(yīng)被認定為合同已經(jīng)得到實際履行，不管房屋是否交付，將都無法對抗已經(jīng)辦理房屋登記手續(xù)的合同的效力。

6、還有一種情況是，一份合同在先，且房產(chǎn)已實際交付使用，但未辦理商品房過戶登記手續(xù)，另一份合同在后，未實際交付房屋，但辦理了商品房過戶登記手續(xù)。依然應(yīng)該確認已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的購房人擁有房屋所有權(quán)。已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)，具有對抗相對人的請求權(quán)，以及對抗第三人的支配權(quán)的性質(zhì)，即未辦理登記的前買受人無法依據(jù)所謂的“物權(quán)請求權(quán)”主張后買受人返還房屋并承擔“侵權(quán)”責(zé)任，只能依據(jù)其享有的債權(quán)請求出賣人承擔違約責(zé)任。

7、如果上述所列的幾種情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人擁有房屋所有權(quán)。根據(jù)公平、誠實信用的民事行為基本原則，兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，而合同未得到履行的一方購房人可以從賣房人處得到違約賠償來補救合同未實際履行所產(chǎn)生的后果。

上文為介紹了具體內(nèi)容，希望這些內(nèi)容能夠幫助您解決您所遇到的問題。為了預(yù)防發(fā)生這樣的情況，給您造成巨額損失，建議您在購房時要謹慎審查，看看該房子是否存在一房二賣的情況，如果您不知道怎么辨別時，建議您向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢，律霸網(wǎng)竭誠為您服務(wù)。