【案情摘要】

2010年1月12日，某某與**公司簽訂商品房買賣合同，約定：某某向**公司購買某某房屋，購房總價1686360元;李-萍于2009年12月30前付清全部購房款;**公司在商品房交付使用后720日內(nèi)，持辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因**公司的責(zé)任，某某不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，按如下處理：“如因**公司未能按照合同約定提交資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，導(dǎo)致某某無法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，某某有權(quán)解除本合同。無論李-萍是否解除合同，**公司均應(yīng)按已付房款的每日萬分之一向某某支付違約金?！?/p>

合同簽訂前，某某已經(jīng)付清購房全款。2010年1月12日，李-萍與**公司就涉案房屋到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理銷售合同登記備案。

2010年2月25日，某某為購買涉案房屋繳納契稅50591元。

2010年3月31日，**公司將涉案房屋交付給某某，但未能按合同約定的期限，即在2012年3月20日前，將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，協(xié)助某某辦理產(chǎn)權(quán)證書。

2013年3月20日，某某致函**公司解除雙方涉案商品房買賣合同。后**公司拒不退還購房款。

【法院裁判】

一審法院經(jīng)審理認為：雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同合法有效，某某已支付全部購房款，**公司因自身原因未能按期將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，協(xié)助某某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，構(gòu)成違約。某某有權(quán)要求**公司退還已付購房款，并有權(quán)要求**公司賠償其相關(guān)損失。關(guān)于契稅問題，可向相關(guān)機關(guān)申請退稅，其在未辦理退稅前提下，直接要求**公司賠償契稅損失，依據(jù)不足。關(guān)于能否同時主張利息損失及違約金問題，雙方約定的違約金，僅針對**公司逾期辦證的違約行為，并不針對合同解除后**公司依法應(yīng)負的賠償責(zé)任，兩者依據(jù)不同，指向不同，可以一并主張。

二審法院經(jīng)審理認為：雙方在商品房買賣合同中約定違約金條款，某某在追究**公司違約責(zé)任時應(yīng)按照司法解釋的規(guī)定適用約定的違約金條款，如果其認為約定的每日萬分之一違約金低于造成的損失，可依根據(jù)合同法第一百一十四條第2款的規(guī)定，請求法院予以增加，而不應(yīng)在適用約定違約金條款的同時要求賠償購房款的利息損失。

鑒于約定的違約金過低，低于購房款按照銀行同期同類貸款利率計算的利息數(shù)額，結(jié)合一審?fù)応愂?，二審將違約金數(shù)額調(diào)整為購房款按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算的利息數(shù)額。對于契稅利息損失是否應(yīng)予支持的問題，雙方對此沒有約定違約責(zé)任，某某已經(jīng)支付契稅，客觀上造成損失，原審判令**公司賠償李-萍契稅的利息損失并無不當(dāng)。

【裁判評析】

一、利息應(yīng)作兩個范疇的區(qū)分

在民事訴訟中，當(dāng)事人所主張的利息有時是指利息收益，它在性質(zhì)上屬于法定孳息;有時則是指利息損失，即法定孳息的損失。兩者性質(zhì)不同，適用的裁判規(guī)則不同。實務(wù)中，法官對利息的性質(zhì)認定不同，會導(dǎo)致案件處理結(jié)果截然相反。

正確認定利息的性質(zhì)，是正確處理案件的前提。無論是利息收益還是利息損失，都是在具體的法律關(guān)系中發(fā)生，利息的定性需要結(jié)合案件的類型和法律關(guān)系的具體情形考察。利息收益應(yīng)根據(jù)法定孳息的相關(guān)規(guī)則處理，相反，在絕大多數(shù)案件中，當(dāng)事人所主張利息依據(jù)是民事責(zé)任的承擔(dān)，因而該利息在性質(zhì)上應(yīng)屬于利息損失即法定孳息損失，它屬于債權(quán)法判斷范疇，受過錯因素和訴訟時效的規(guī)制。

二、利息損失與違約金的關(guān)系

關(guān)于違約金的基本性質(zhì)，根據(jù)合同法規(guī)定，其對違約金描述以及對違約金的調(diào)整是以“造成的損失”為參照系數(shù)的，也即仍受民法“損失填補”原則規(guī)制，故其基本性質(zhì)應(yīng)界定為預(yù)定的損害賠償金，是以補償性為基礎(chǔ)的，它是當(dāng)事人在違約事實發(fā)生以前確定的。

基于違約金與損害賠償金在性質(zhì)、功能上的相當(dāng)性以及違約金適用上的方便性，根據(jù)合同法上的約定優(yōu)先原則，可以確定兩者的基本關(guān)系為二者不能并用，且應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款(責(zé)任)。

民事訴訟中，對于當(dāng)事人主張的利息應(yīng)區(qū)分是利息損失還是利息收益。商品房買賣合同解除后，購房人所主張賠償?shù)馁彿靠罾儆诶p失，適用損害賠償?shù)膫险埱髾?quán)規(guī)則，它與違約金在性質(zhì)、功能上相當(dāng)，根據(jù)合同法約定優(yōu)先原則，二者并不能并存，應(yīng)優(yōu)先適用違約金條款。如果違約金不足以彌補實際損失，可依當(dāng)事人申請對違約金作出適當(dāng)調(diào)整。

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