一、預(yù)售

大家對預(yù)售都很清楚，開發(fā)商挖個坑，蓋個售樓處，修個樣板間就可以開張了。不過正式預(yù)售前，開發(fā)商必須先拿到預(yù)售許可證。至于許可證的真?zhèn)?，則可以去當(dāng)?shù)刈〗ㄎW(wǎng)站查詢。

二、什么是認籌?

認籌是一種營銷手段，它是開發(fā)商在拿到預(yù)售證后開盤之前的一種蓄客行為，這種方式一方面能提前收取一部分資金供自己使用，更重要的是能夠試探市場，然后根據(jù)認籌結(jié)果(認籌人數(shù))決定是否正常開盤和開盤價。

而對于購房者來說，唯一的好處就是排名靠前的人可選擇度更大。如果一個項目熱度很高，那么排名靠后的認籌幾乎沒有任何價值了，只是提供了一筆短期流動資金給了開發(fā)商。

關(guān)于認籌的流程一般是這樣的：購房者繳納一定數(shù)額的認籌金獲得認籌資格，項目開盤后購房者如果買房，則認籌金可以享受認籌階段的優(yōu)惠活動，如果沒有達成交易，則認籌金返還。

三、內(nèi)部認購

內(nèi)部認購是相對于公開認購而言的，一般在預(yù)售證下來之前進行。這種認購帶有一定的風(fēng)險，因為開發(fā)商沒有預(yù)售資格，提前內(nèi)部認購有可能是因為缺資金了。對于熱門項目而言，內(nèi)部認購一般普通購房者很難參與，由于價格相對于公開預(yù)售更低，一般會由實力購房者和關(guān)系戶先行認購。普通購房者只能在公開認購階段參與，想買到完美的房子也很難。

需要特別注意的，認購和認籌是有一點區(qū)別的。

認購一般是指確定目標(biāo)房源，然后交定金，只等開盤簽合同了;而認籌則基本上為了享受一定的優(yōu)惠，不跟具體房源掛鉤，比如常見的“2萬抵5萬”。

四、關(guān)于現(xiàn)房和期房

現(xiàn)房是指合同簽完了就能收房;期房是指開發(fā)商拿到預(yù)售證開始銷售的房子，這些房子現(xiàn)在還沒完工或者現(xiàn)在還無法交付。

現(xiàn)房的好處是“所見即所得”，迅速入住不耽誤事;缺點可能就是價格貴點，可選房源一般都不太好，好的房源可能在預(yù)售階段都已經(jīng)被挑走了。

期房的好處是預(yù)售價格更低，可選房源多;缺點是爛尾風(fēng)險、規(guī)劃變更風(fēng)險、配套變更風(fēng)險。