一、對無權(quán)處分合同及《合同法》第51條的爭議現(xiàn)狀

(一)爭議現(xiàn)狀對無權(quán)處分這一問題及《合同法》51條的理解及重構(gòu)，理論界的爭議一直存在。有學(xué)者認(rèn)為第51條是無權(quán)處分行為效力的規(guī)定，有學(xué)者則認(rèn)為該條是無權(quán)處分合同效力的規(guī)定;對無權(quán)處分合同的效力也形成了無效說、完全有效說和效力待定說，但這三種觀點也都有其反對者：無效說的反對者認(rèn)為，無權(quán)處分不一定會損害權(quán)利人的利益，也有符合權(quán)利人利益的情形，而且在《合同法》分則中對、的規(guī)定就否定了無效說;完全有效說的反對者認(rèn)為，無權(quán)處分合同相對人應(yīng)區(qū)分善意與惡意，對于惡意相對人不宜對其適用完全有效說;效力待定說的反對者頗多，反對者們認(rèn)為效力待定的情況下給予了權(quán)利人極大的確認(rèn)合同效力的權(quán)利，不利于保護(hù)善意相對人，也不利于維護(hù)交易安全。B筆者贊同效力待定說反對者的觀點。無權(quán)處分合同的效力待定使得相對人處于不穩(wěn)定狀態(tài)，其利益得不到保障，也不利于交易安全。立法應(yīng)避免這種使當(dāng)事人處于不穩(wěn)定狀態(tài)的局面。

(二)對《合同法》第51條的理解從立法原意來看，第51條的基本邏輯應(yīng)是：1、無權(quán)處分合同在成立后的效力狀態(tài)為效力待定;2、在事后經(jīng)過權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，該合同轉(zhuǎn)為有效合同，按照生效的規(guī)則，第三人與無處分權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)正常履行該合同;3、不具備上述兩種情形之一的，該合同轉(zhuǎn)為無效。按此理解，加上第51條是規(guī)定在《合同法》第三章，合同的效力中，該條規(guī)定的是無權(quán)處分合同的效力，而非無權(quán)處分行為的效力。

二、無權(quán)處分合同效力對權(quán)利人、相對人及交易安全的影響

考慮到對權(quán)利人的保護(hù)、效力確定下對合同相對人的保護(hù)及交易安全的維護(hù)，對無權(quán)處分合同效力可以從以下幾種情況來分析：如果權(quán)利人對無權(quán)處分行為加以追認(rèn)或者無處分權(quán)人事后取得了處分權(quán)，那么無權(quán)處分合同自然有效，合同相對人不用處于等待狀態(tài)，無處分權(quán)人有能力履行合同且可擔(dān)保原權(quán)利人不會對處分物提出權(quán)利，這樣對原權(quán)利人、無處分權(quán)人和相對人都有利。如果權(quán)利人未對無權(quán)處分行為加以追認(rèn)或無處分權(quán)人事后也未取得處分，那么要區(qū)分合同相對人是善意還是惡意。善意即為不知道或不可能知道無處分權(quán)人沒有處分權(quán)，而惡意則為明知或應(yīng)當(dāng)知道。如果相對人是善意的，則相對人在符合一定條件的情況下可適用善意取得制度取得處分物。王*明教授認(rèn)為，善意取得制度的適用以合同有效為前提。而崔*遠(yuǎn)教授則認(rèn)為其適用不以合同有效為前提，筆者同意崔*遠(yuǎn)教授的觀點。因為，在這種情況下，無論合同有效與否，相對人都可根據(jù)善意取得制度取得處分物，只要其適用符合一定的條件。《合同法》的頒布不僅用立法的形式肯定了物權(quán)行為和行為的區(qū)別，而且《物權(quán)法》第106條和第108條還明確規(guī)定了善意取得制度。其中第106條規(guī)定了該制度適用的條件，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

而在這種情況下，依據(jù)物權(quán)法，原權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。這樣，相對人的利益得到了保證，而原權(quán)利人也可以通過賠償請求權(quán)獲得利益損失的補(bǔ)償。

因此，在這種情況下，不論合同是否有效，原權(quán)利人和相對人的利益都能得到保證。如果合同無效，兩者的利益也可以通過物權(quán)法得到保障。但從維護(hù)交易安全的角度去考慮，《合同法》宜規(guī)定這種情況下無權(quán)處分合同有效，而不是使合同效力處于待定狀態(tài)，不利于第三人權(quán)利的行使和利益的保護(hù)。

總之，應(yīng)對房地產(chǎn)合作建房合同效力糾紛是一個復(fù)雜的過程，實踐證明，由具備一定和工作經(jīng)驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。律霸網(wǎng)為你提供專業(yè)的服務(wù)。