合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力。如果地方政府物價部門的價格規(guī)定僅為收費方式之改變，并非政府價格干預(yù)措施，則不影響合同效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定。

案情

2007年10月28日，原告王-軍與被告**海成實業(yè)集團(tuán)海成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱**集團(tuán))簽訂《重慶市商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》。原告王-軍從被告處購買位于奉節(jié)縣永安鎮(zhèn)竹枝路巴蜀花園A4幢3單元4層4-7號框架結(jié)構(gòu)房屋一套，房款為156446元，原告王-軍已付清房款。其中《補充協(xié)議》第四條約定：“買賣合同規(guī)定的商品房售價并未包括房價以外的費用。所有與買賣該商品房及辦理有關(guān)手續(xù)的費用，按2006年國家和地方相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，包括買受人所購商品房的產(chǎn)權(quán)證工本費、交易手續(xù)費、轉(zhuǎn)移登記費，及應(yīng)由買受人承擔(dān)的稅費等均由買受人負(fù)責(zé)。房屋公共維修基金按照國家相關(guān)部門同時期規(guī)定額度及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”2008年11月18日，被告向原告王-軍收取稅費2882元，2009年12月19日奉節(jié)稅務(wù)局實收稅費2337元。2009年4月7日，被告向原告王-軍收取天然氣、閉路開戶費4000元，后于2011年2月15日退還70元，實收3930元，其中被告已向**電視臺繳納電視開戶費530元，向奉節(jié)縣三峽風(fēng)天然氣公司繳納天然氣開戶費3400元。

另查明：2006年12月29日，重慶市物價局(2006)753號文件規(guī)定：一、取消重慶市人民政府[2007]107號文件中第十三條、第十四條、第十五條中有關(guān)商品房代收費的規(guī)定或表述，將購房者在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)購房時應(yīng)交納的并由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)代收的水、電、氣一戶一表的安裝收費、閉路電視安裝費、轉(zhuǎn)移登記費、土地權(quán)屬調(diào)查費、地籍測繪費、房地產(chǎn)權(quán)證工本費直接并入商品住房銷售價格之中，實行商品房住房銷售價格“一價清”制度;三、凡在2007年1月1日前購售雙方已簽訂購房合同的，仍按原規(guī)定收取代收費;2007年1月1日起簽訂的購房合同，一律停止收取代收費。原告王-軍依此文件為依據(jù)，以被告2009年4月7日代收的4000元(實為3930元)等費用屬亂收費為由，訴至奉節(jié)法院，請求判令被告返還相關(guān)費用。被告辯稱重慶市物價局文件“一價清”制度，僅為交款方式的改變，并未改變購房方承擔(dān)費用的性質(zhì)，我方代收的費用也并非亂收費，請求判決駁回原告的訴訟請求。

裁判

奉節(jié)法院審理認(rèn)為，《中華人民共和國價格法》第十二條規(guī)定：“經(jīng)營者進(jìn)行價格活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價、政府定價和法定的價格干預(yù)措施、緊急措施。”第五條第二款規(guī)定：“縣級以上地方各級政府價格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的價格工作?？h級以上地方各級人民政府其他有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)有關(guān)的價格工作?！敝貞c市物價局作為重慶市政府價格主管部門，經(jīng)重慶市政府同意而出臺的渝價(2006)753號文件，是政府價格主管部門依法行使價格干預(yù)措施的體現(xiàn)，符合法律法規(guī)及政策規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。該文件規(guī)范了商品房銷售價格行為，其“一價清”制度要求將房地產(chǎn)開發(fā)商銷售房屋時代收的水、電、氣一戶一表安裝費及閉路電視安裝費等費用直接并入商品住房銷售價格中，而不再單列項目收取。原、被告的《補充協(xié)議》系在2007年1月1日之后簽訂，被告已在收取原告全額購房費之后，又向原告代收天然氣、閉路開戶費3930元，沒有合法依據(jù)。被告收取的代收費向相關(guān)單位繳費后尚余545元，應(yīng)當(dāng)返還原告。遂判決：一、被告向原告返還收取的天然氣、閉路開戶費3930元;二、被告向原告返還收取費用繳后余款545元;三、駁回原告的其他訴訟請求。

宣判后，被告**集團(tuán)不服判決，提起上訴，上訴理由為：一、雙方簽訂的商品房買賣合同及其補充協(xié)議，真實、合法有效，對雙方均具法律約束力;二、本案不能適用價格法和重慶市物價局“一價清”規(guī)定，因為雙方已在補充協(xié)議中約定同意按照2006年國家和地方政策規(guī)定執(zhí)行，已排除了“一價清”的適用;本案為商品房糾紛，不能適用價格法，因價格法屬于行政管理法規(guī)不能作為調(diào)整合同糾紛的依據(jù)，且商品房銷售價格是完全的市場定價行為;三、重慶市物價局“一價清”規(guī)定不是政府的法定價格干預(yù)措施，該“一價清”列明的費用本屬于購房者繳納，該文件只是費用的收費方式的調(diào)整，未能改變合同及《補充協(xié)議》的約定;四、盡管《補充協(xié)議》可視為格式條款，但根本不存在合同雙方對此理解上存在爭議問題;五、一審判決返還天然氣、閉路電視開戶費3930元，認(rèn)定沒有超過訴訟時效規(guī)定是錯誤的;六、一審判決返還契稅余額545元是錯誤的，因為雙方還需辦理房產(chǎn)證過戶登記及其他費用支出，雙方尚未進(jìn)行最后的結(jié)算。據(jù)此，請求二審予以改判。

二審查明的案件事實與一審查明的一致，并對一審查明事實予以確認(rèn)。二審另查明，上訴人**集團(tuán)與被上訴人王-軍簽訂的《補充協(xié)議》第七條約定：“出賣人代收天然氣、有線電視開戶費4000元，此費用于2008年3月20日前付清(根據(jù)實際情況多退少補)?！痹诙弻徖磉^程中，上訴人**集團(tuán)用代收的王-軍交納的稅費余額545元，于2012年8月24日代為王-軍繳納了房屋產(chǎn)權(quán)證辦證費用458元，余額87元已經(jīng)退還王-軍。被上訴人王-軍要求上訴人**集團(tuán)退還房屋產(chǎn)權(quán)證辦證費用458元。

二審審理認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。上訴人**集團(tuán)與被上訴人王-軍于2007年10月28日簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按約定履行。根據(jù)《補充協(xié)議》第四條關(guān)于“買賣合同所規(guī)定的商品房售價并未包括房價以外的費用。所有與買賣該商品房及辦理有關(guān)手續(xù)的費用，按2006年國家和地方相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，包括買受人所購商品房的產(chǎn)權(quán)證工本費、交易手續(xù)費、轉(zhuǎn)移登記費，及應(yīng)由買受人承擔(dān)的稅費等均由買受人負(fù)責(zé)。房屋公共維修基金按照國家相關(guān)部門同時期規(guī)定額度及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”和第七條“出賣人代收天然氣、有線電視開戶費4000元，此費須于2008年3月20日前付清”的規(guī)定，已經(jīng)明確雙方爭議的天然氣、閉路開戶費、商品房的產(chǎn)權(quán)證工本費、交易手續(xù)費、轉(zhuǎn)移登記費、契稅等費用不包括在商品房售價中，應(yīng)由被上訴人王-軍繳納。上訴人**集團(tuán)向王-軍收取的費用已經(jīng)向相關(guān)部門繳納，雙方也已經(jīng)實際結(jié)算，多收費用已退還王-軍，未從中獲利，故上訴人**集團(tuán)并無向王-軍重復(fù)收取費用或多收取費用的事實。重慶物價局(2006)753號文件規(guī)定的“一價清”政策是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“代收費”直接并入房價中收取，但并非取消該費用，“代收費”仍然由購房者承擔(dān)。該規(guī)定只是收費方式的改變，不是政府的“價格干預(yù)措施?！蓖?軍對**集團(tuán)未將“代收費”并入房價中收取也是明知的，故上訴人**集團(tuán)并不存在欺騙行為。上訴人和被上訴人雖在簽訂《補充協(xié)議》時規(guī)避了“一價清”規(guī)定適用，但并不違背法律、法規(guī)的強制性或禁止性規(guī)定，雙方應(yīng)按合同約定履行，且雙方已按合同約定實際履行。因此，一審判決由上訴人**集團(tuán)退還本案爭議費用不當(dāng)，應(yīng)予糾正。遂判決：一、撤銷一審(2012)奉法民初字第00148號民事判決;二、駁回被上訴人王-軍的訴訟請求。

評析

1、重慶市物價局753號文件“一價清”制度之含義與制定目的解析

2006年12月19日，重慶市物價局渝價(2006)753號文件《關(guān)于實行商品住房銷售價格“一價清”制度的通知》規(guī)定：“將購房者在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)購房時應(yīng)交納的并由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)代收的水、電、氣一戶一表的安裝收費、閉路電視安裝費、轉(zhuǎn)移登記費、土地權(quán)屬調(diào)查費、地籍測繪費、房地產(chǎn)權(quán)證工本費直接并入商品住房銷售價格之中，實行商品房住房銷售價格“一價清”制度;凡在2007年1月1日前購售雙方已簽訂購房合同的，仍按原規(guī)定收取代收費;2007年1月1日起簽訂的購房合同，一律停止收取代收費?！焙茱@然，這一規(guī)定作為重慶市物價部門規(guī)范重慶地區(qū)房地產(chǎn)市場商品住房銷售價格的行政性文件，其制定目的在于進(jìn)一步提高商品房銷售價格之透明度，規(guī)范商品住房銷售價格行為，其基本含義，依筆者理解主要在于：第一、將6種費用直接并入商品住房銷售價格中，用“并入制”取代“代收制”，內(nèi)容上是收費方式的改變，旨在統(tǒng)一和規(guī)范商品房銷售價格的市場運行，而非政府的“價格干涉措施。第二、“一價清”涉及的6種費用之“直接并入商品住房銷售價格之中”，仍屬于“購房者購房時應(yīng)交納的并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用”，表明“一價清”并未改變購房者承擔(dān)6種費用的性質(zhì)，仍由購房戶交納。形式上只是將代收費直接并入銷售價格之中。第三、“一價清”制度自2007年1月1日起開始實行，之前已簽訂購房合同的仍按代收費方案執(zhí)行，1月1日起簽訂的購房合同，一律實行“一價清”制度。盡管該文件對起止時間有明確規(guī)定，也盡管雙方當(dāng)事人規(guī)避了“一價清”制度之適用，但雙方的合同行為未違反法律法規(guī)的強制性(效力性)規(guī)定，不影響合同的法律效力。

2、當(dāng)事人雙方的合同約定與“一價清”制度二者效力之司法分析判斷。

首先，從合同的約定效力看。《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！痹摋l作為合同法總則的內(nèi)容，確立了“合同具有法律約束力原則”，表明依法成立的合同受法律保護(hù)。按照《合同法》第四十四條規(guī)定，合同之成立分為簽約成立與經(jīng)批準(zhǔn)、登記成立兩種形式，本案中雙方買賣商品房的合同行為，屬于一般成立要件形式，即雙方簽訂合同成立，雙方從簽訂合同時起，合同即依法成立。這已成現(xiàn)今尊崇當(dāng)事人簽約自由之司法走向及維護(hù)合同當(dāng)事人簽約當(dāng)時真實意愿之審判傾向。古羅馬法規(guī)定：“合同是一把法鎖?！币饧春贤坏┏闪?，就如同一把法鎖，把合同雙方銬在了一起。表明合同雙方屬互相依存關(guān)系，應(yīng)當(dāng)互相信任，互相理解和互相配合，否則將受到法律制裁。就本案當(dāng)事人而言，無論簽訂《商品房買賣合同》還是其后的《補充協(xié)議》，反映了合同雙方的真實意思表示，尤其《補充協(xié)議》約定得非常明確而具體，符合法律的規(guī)定和要求，當(dāng)然合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依約行事，履行各自的合同義務(wù)。

其次，從“一價清”制度的基本要求看。如上所述，其作為省市級人民政府物價部門作出的行政性文件規(guī)定，內(nèi)容要求是通過“一價清”制度取消開發(fā)企業(yè)的代收制度，將以前代收的6種費用直接并入商品房銷售價格之中，基本特點是收費方式之改變，性質(zhì)上不屬于政府的“價格干預(yù)措施”，更沒有改變購房者承擔(dān)6種費用的性質(zhì)，也就當(dāng)然不能取代當(dāng)事人雙方的合同約定，不能改變當(dāng)事人的合同效力。因此，一審判決只注意了“一價清”制度的現(xiàn)象問題，二審卻把握了文件的實質(zhì)要求，從而使裁判方向發(fā)生逆轉(zhuǎn)，維護(hù)了上訴人的合法權(quán)益，駁回了被上訴人的訴訟請求。這一判例，對于二審法院通過精細(xì)化審理洞察實質(zhì)，在充分發(fā)揮二審監(jiān)督功能，保證案件質(zhì)量等方面，提供了有益的經(jīng)驗。