集體房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中的風(fēng)險(xiǎn)

問(wèn)題一：我朋友廣東做生意，想在城郊買(mǎi)一塊村民的宅基地自建房，現(xiàn)有一舊房屋愿轉(zhuǎn)讓，其土地性質(zhì)屬集體所有，房產(chǎn)證為其父親名字，但其父親已去世，其父親有6個(gè)子女，另5個(gè)子女已轉(zhuǎn)為居民戶口，只有一個(gè)還在農(nóng)村，應(yīng)同誰(shuí)簽合同，該合同有否法律效力。煩請(qǐng)給一個(gè)合同范本。謝謝!回答：這種宅基地買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)在在中國(guó)還得不到法律的保護(hù)，更何況你現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人都搞不清楚。宅基地是村組織給合作社成員提供的居住用地，可以繼承，但不能買(mǎi)賣(mài);即使你們簽訂合同買(mǎi)賣(mài)成交了，也辦不了房產(chǎn)證登記;但繼承人可以依據(jù)繼承取得登記，所以如果到時(shí)候他依據(jù)自己的登記起訴你要你退房子，法院會(huì)支持他而不支持你(因?yàn)槿思沂堑怯浳餀?quán)，你是合同債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán))這時(shí)候你就會(huì)人財(cái)兩空了。

問(wèn)題二，集體房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，集體房產(chǎn)05年被前任村支書(shū)賣(mài)了市里人(沒(méi)經(jīng)村民代表同意)，現(xiàn)在村民要經(jīng)法院訴合同無(wú)效，可行嗎?能勝訴嗎?回答：有效，可行，通過(guò)法律可以拿回來(lái)。

集體土地房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力如何認(rèn)定呢?由于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而《中華人民共和國(guó)土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此要實(shí)現(xiàn)此類(lèi)合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但是在《中華人民共和國(guó)土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律(此處是指《中華人民共和國(guó)土地管理法》)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。

這些知識(shí)是不是讓你對(duì)集體房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的了解更加深刻了呢？合同是否有效力可一定要認(rèn)定好啊，不然后患很大的，希望這篇文章能夠幫助到您的生活，給你提供便利。如果你還有其他的需要，歡迎致電律霸網(wǎng)。