涉樓市新政的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，若出賣(mài)人存在違約行為，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。出賣(mài)人的違約行為可分為一般性的違約行為與導(dǎo)致買(mǎi)受人遭遇調(diào)控政策的違約行為，前者可按照合同約定處理，而后者的情況較為復(fù)雜，當(dāng)前實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)的三類(lèi)典型案件是：

一是負(fù)有合同備案義務(wù)的開(kāi)發(fā)商遲延履行合同備案手續(xù);

二是負(fù)有過(guò)戶(hù)義務(wù)的二手房出賣(mài)人遲延履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，導(dǎo)致買(mǎi)受人遭遇“限購(gòu)令”限制，無(wú)法過(guò)戶(hù);

三是出賣(mài)人未完全履行貸款申請(qǐng)的配合義務(wù)，導(dǎo)致本可在政策出臺(tái)前取得貸款的買(mǎi)受人貸款不成。

對(duì)于上述三類(lèi)案件應(yīng)區(qū)別處理：

第一類(lèi)屬于出賣(mài)人的違約行為與合同解除存在直接的因果關(guān)系，故可以適用合同解除的違約責(zé)任。須注意的是，雖然出賣(mài)人構(gòu)成違約，但這種違約后果并非其在簽約時(shí)能夠完全預(yù)見(jiàn)的，畢竟合同備案在交易習(xí)慣中只是開(kāi)發(fā)商的附隨義務(wù)。因此，買(mǎi)受人實(shí)際損失的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)受到合同法“可預(yù)見(jiàn)”原則的限制，買(mǎi)受人主張適用合同解除違約金的，法院應(yīng)向出賣(mài)人釋明提出減少違約金的請(qǐng)求，通過(guò)對(duì)比約定的違約金與實(shí)際損失進(jìn)行利益衡平，建議以雙倍返還定金金額為宜;

針對(duì)第二類(lèi)案件，履行過(guò)戶(hù)義務(wù)屬于出賣(mài)人的主義務(wù)，如果由于出賣(mài)人不及時(shí)履行該義務(wù)而導(dǎo)致買(mǎi)受人遭遇“限購(gòu)令”，則屬于出賣(mài)人的根本違約，應(yīng)支持買(mǎi)受人解除合同，并由出賣(mài)人承擔(dān)遲延履行及合同解除的違約責(zé)任;

至于第三類(lèi)案件，雖然出賣(mài)人的違約行為與貸款不成有直接因果關(guān)系，但貸款不成與合同解除并無(wú)直接因果關(guān)系，故不適用合同解除的違約責(zé)任，在此情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)受人有權(quán)解除合同并免負(fù)違約責(zé)任。