一、三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用無法取得發(fā)票

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

二、支付個人拆遷補(bǔ)償無法取得發(fā)票

具有拆遷資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議和付款記錄計(jì)入開發(fā)成本。

(一)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)定>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十二條第三項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以拆遷補(bǔ)償協(xié)議、簽收單據(jù)及被拆遷單位或個人的相關(guān)詳細(xì)資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：(1)拆遷補(bǔ)償合同或協(xié)議;(2)被拆遷人的身份證復(fù)印件;(3)被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據(jù);(4)支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的銀行單據(jù);(5)其他相關(guān)資料。

(二)對于不能滿足上述條件的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對于被拆遷單位或者個人屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的行為，依法應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的上述拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)以取得的發(fā)票作為稅前扣除的憑證。

(三)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的房屋拆遷、土地平整費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)拆遷補(bǔ)償方式的不同取得不同的稅前扣除憑證：

1.自行拆遷。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行拆遷的，則其發(fā)生的行為不屬于應(yīng)稅行為，支出的類型主要是人工費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用的支出，對于人工費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以自制憑證稅前扣除，而對于材料、機(jī)械費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以取得的合法憑證在稅前扣除。

2.委托拆遷。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托其他具有拆遷資質(zhì)的單位進(jìn)行拆遷的，其支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補(bǔ)償費(fèi)，其業(yè)務(wù)流程并非被拆遷戶直接將土地使用權(quán)、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權(quán)，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)方式或拆遷安置方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財(cái)稅[2004]134號)規(guī)定補(bǔ)繳契稅?！稜I業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發(fā)[1993]149號)還規(guī)定，因政府收回土地使用權(quán)而取得的補(bǔ)償金，不征營業(yè)稅。因此，被拆遷戶無須向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請領(lǐng)用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費(fèi)收據(jù)”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有上述收費(fèi)收據(jù)的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

三、取得土地使用權(quán)歷史遺留問題無法取得發(fā)票

(一)由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行“招、拍、掛”之前，即2002年12月l日以前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可準(zhǔn)予扣除：(1)能提供批準(zhǔn)出讓土地的政府有關(guān)部門的證明資料;(2)按當(dāng)年政府規(guī)定的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)并實(shí)際支付的。

2002年12月1日以后取得土地使用權(quán)的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知))(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第一項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供合法有效憑證的，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時不予扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。2002年12月1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付土地價款取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村委會的土地使用權(quán)、沒有取得合法有效憑證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時符合以下兩個條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可準(zhǔn)予扣除：

(1)提供相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;

(2)收款方蓋有公章的收款憑據(jù)。

四、核定扣除(四項(xiàng)成本)項(xiàng)目無法取得發(fā)票

核定的四項(xiàng)成本金額按照《分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表》確定。分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本核定表的房地產(chǎn)類型，包括多層住宅及底商、高層住宅及底商、多層辦公、高層辦公。納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時，虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。即以建安造價為基礎(chǔ)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用按照建安造價乘以經(jīng)驗(yàn)系數(shù)的方法來核定。例如，《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》(京地稅地[2009]245號)明確：土地增值稅清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本(前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：

(一)無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的;

(二)提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的;

(三)發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題的;

(四)虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的;

(五)清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的分類房產(chǎn)單位面積四項(xiàng)成本扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。

核定四項(xiàng)成本應(yīng)按照房地產(chǎn)項(xiàng)目類型適用的核定標(biāo)準(zhǔn)，分別確定四項(xiàng)成本的扣除金額。具體計(jì)算公式為：核定的四項(xiàng)成本=不同類型對應(yīng)年代的核定單位成本×清算建筑面積。

五、銀行借款利息支出無法取得發(fā)票

對于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。企業(yè)向銀行貸款，利息按月計(jì)算，到期一次性付清，企業(yè)按期預(yù)提。在這種情況下，企業(yè)只需提供相關(guān)的借款協(xié)議證明有關(guān)利息金額計(jì)提正確即可，而無須提供也不可能提供其他外部憑證。

六、支付違約金無法取得發(fā)票

根據(jù)增值稅規(guī)定中對價外費(fèi)用的界定，銷售支付的違約金，不是價外費(fèi)用，也不屬于征收流轉(zhuǎn)稅范圍，所以在這種情況下的違約支出，不需要取得發(fā)票，必須取得由收取方提供的合法、合理的依據(jù)，借此證明和判斷賠償行為的真實(shí)存在和進(jìn)行會計(jì)及稅務(wù)處理，具體的依據(jù)應(yīng)包括：法院判決書或調(diào)解書、仲裁機(jī)構(gòu)的裁定書、雙方簽訂的提供應(yīng)稅貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的協(xié)議、雙方簽訂的賠償協(xié)議、收款方開具的發(fā)票或收據(jù)。

七、罰款支出無法取得發(fā)票

納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的罰款和訴訟費(fèi)可以扣除。罰款不涉及具體納稅行為，因此無法取得正式的發(fā)票。需要提醒的是，納稅人生產(chǎn)、經(jīng)營違反國家法律、法規(guī)和規(guī)章，被有關(guān)部門處以的罰款以及被沒收財(cái)物的損失不得扣除;各項(xiàng)稅收的滯納金、罰金和罰款也不得扣除。

八、支付境外服務(wù)費(fèi)無法取得發(fā)票

房企接受境外企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的，如設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、銷售費(fèi)用、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)，稅款由境外單位在境內(nèi)的代理單位負(fù)責(zé)代扣代繳，沒有代理單位的，由接受勞務(wù)的單位代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，可作為稅前扣除憑證。

支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)在稅前扣除時，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、外匯管理局提供的支付外匯證明、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)無法取得合法憑證的，可通過代扣代繳形式，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅證明，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，作為稅前扣除的依據(jù)。

九、支付員工及家屬的賠償費(fèi)無法取得發(fā)票

企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定向其員工及家屬支付的賠償費(fèi)，以企業(yè)與職工(或家屬)簽訂的賠償協(xié)議、相關(guān)部門出具的鑒定報(bào)告(或證明)、法院文書以及當(dāng)事人簽字的付款單據(jù)為稅前扣除憑證。

十、產(chǎn)品(服務(wù))質(zhì)量賠償和違約金無法取得發(fā)票

企業(yè)因產(chǎn)品(服務(wù))質(zhì)量問題發(fā)生的賠款和違約金等支出，以當(dāng)事人雙方簽訂的質(zhì)量賠款協(xié)議，質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告(或質(zhì)量事故鑒定)、相關(guān)合同、法院文書以及付款單據(jù)為稅前扣除憑證。

十一、企業(yè)與其他企業(yè)、個人共用水電無法取得發(fā)票

企業(yè)與其它企業(yè)、個人共用水電的，憑租賃合同、共用水電各方的蓋章(或簽字)確認(rèn)的水電分割單、水電部門開具的水電發(fā)票復(fù)印件，付款單據(jù)等作為稅前扣除的憑證。

企業(yè)的水電費(fèi)由物業(yè)公司代收且無法單獨(dú)取得發(fā)票的、憑物業(yè)公司出具的水電費(fèi)使用記錄證明、水電部門開具的水電發(fā)票的復(fù)印件、付款單據(jù)等作為稅前扣除憑證。物業(yè)公司應(yīng)做好水電費(fèi)收取記錄，以備核查。

十二、法院判決、調(diào)解、仲裁等發(fā)生的支出無法取得發(fā)票

企業(yè)根據(jù)法院判決、調(diào)解、仲裁等發(fā)生的支出，以法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書和付款單據(jù)為稅前扣除憑證。