依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財(cái)產(chǎn)，賣(mài)方在出賣(mài)時(shí)需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則，就可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售房屋時(shí)沒(méi)有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買(mǎi)方在買(mǎi)房時(shí)很難判斷其所購(gòu)房屋是一人所有或是共同共有。

【律師觀點(diǎn)】我國(guó)《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第17條第(二)項(xiàng)和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第89條也有類(lèi)似的規(guī)定。可見(jiàn)，我國(guó)法律已經(jīng)確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買(mǎi)方受讓房屋時(shí)出于善意，支付了合理對(duì)價(jià)并進(jìn)行了登記，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，允許買(mǎi)方取得房屋的所有權(quán)。

審判實(shí)踐中，按照上海市高級(jí)人民法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：

一是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為賣(mài)方一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣(mài)方之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買(mǎi)方存有過(guò)錯(cuò)，與賣(mài)方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。

二是房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定，在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;但買(mǎi)方有理由相信賣(mài)方有代理權(quán)，符合表見(jiàn)代理構(gòu)成要件的，應(yīng)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。

二、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)房屋成交價(jià)格發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，賣(mài)方要求認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

國(guó)家一直在以調(diào)控二手房交易稅費(fèi)的方式調(diào)控房?jī)r(jià)，尤其以增加賣(mài)方房屋交易稅費(fèi)為特點(diǎn)。為了促成交易，在買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱(chēng)“陰陽(yáng)合同”):一份是在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報(bào)以及過(guò)戶手續(xù)時(shí)使用的，這份合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低;另一份則是買(mǎi)賣(mài)雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議，這份買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格。由于可以少繳稅費(fèi)，所以買(mǎi)賣(mài)雙方樂(lè)見(jiàn)其成;但是，陰陽(yáng)合同是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)利益的同時(shí)，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣(mài)方將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方后，買(mǎi)方拒絕按照真實(shí)的合同支付購(gòu)房款，雙方就容易產(chǎn)生糾紛。

【律師觀點(diǎn)】所謂“陰陽(yáng)合同”，是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避?chē)?guó)家稅收等為目的;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，通常是書(shū)面形式。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)簽署陰陽(yáng)合同的方法規(guī)避了有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、城建稅及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，造成國(guó)家稅款大量流失，同時(shí)也對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的有效實(shí)施產(chǎn)生了不良影響。

根據(jù)上海市高級(jí)人民法院的司法文件，對(duì)于前后合同約定的房?jī)r(jià)不一致的情況，根據(jù)后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上應(yīng)以后訂立的合同為準(zhǔn)。如一方當(dāng)事人確有證據(jù)證明雙方為規(guī)避納稅、騙取貸款等，而故意在此后的合同中訂立虛假價(jià)格的，因該項(xiàng)變更非雙方變更房?jī)r(jià)的真實(shí)意思，且具有非法目的，不應(yīng)予以認(rèn)定，仍應(yīng)以前合同約定的成交價(jià)履行。判斷時(shí)，除由提出異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、約定的成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。此外，對(duì)于當(dāng)事人確存在規(guī)避納稅、騙取貸款等行為的，可一并建議相關(guān)部門(mén)予以處理。

由此可見(jiàn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，不能簽訂“陰陽(yáng)合同”。否則，交易風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)賣(mài)方可能拿不到全部房?jī)r(jià)款;而買(mǎi)方雖然少繳了契稅，但再度賣(mài)房時(shí)就要為此時(shí)的貪小便宜而“埋單”，承擔(dān)更多的個(gè)人所得稅和土地增值稅。如果偷稅達(dá)到犯罪的程度，當(dāng)事人還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要考慮到由此帶來(lái)的高風(fēng)險(xiǎn)和高對(duì)價(jià)，**聰明反被聰明誤。

三、賣(mài)方以房屋沒(méi)有取得權(quán)屬證書(shū)為由，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)踐中主要是期房轉(zhuǎn)讓。賣(mài)方購(gòu)買(mǎi)了預(yù)售商品房后，在沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出售，后來(lái)又因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲要求毀約。請(qǐng)求按照我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，不得轉(zhuǎn)讓”和本市“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

【律師觀點(diǎn)】目前，我國(guó)的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)渡虾Ｊ腥嗣裾P(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定》中“自2004年4月26日起，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)匆?guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”的規(guī)定，限制的是當(dāng)事人在取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，即買(mǎi)方可能要承擔(dān)實(shí)際無(wú)法取得房屋登記產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn);但并不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

賣(mài)方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán);而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國(guó)《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此，賣(mài)方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。所以，在實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方可采用下列二種方式來(lái)處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問(wèn)題：

第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中附合同生效的條件，即告知買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)尚未取得小產(chǎn)證，待賣(mài)方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)辦理房屋交易過(guò)戶手續(xù)。我國(guó)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。但是，如果賣(mài)方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與買(mǎi)方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效時(shí)，則根據(jù)我國(guó)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。所以，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，賠償違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失。

第二種處理方式是買(mǎi)賣(mài)雙方先簽署購(gòu)買(mǎi)房屋的意向協(xié)議書(shū)，約定待賣(mài)方房地產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后，雙方再簽署正式的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同以及辦理過(guò)戶手續(xù)。

由于期房轉(zhuǎn)讓限制頗多、變數(shù)不定，建議雙方在買(mǎi)賣(mài)合同或者意向協(xié)議書(shū)中增加違約責(zé)任條款，提高違約金金額，加大違約成本限制惡意違約，以最大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。

四、因?yàn)槭袌?chǎng)房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方反悔毀約。

房?jī)r(jià)因素是二手房糾紛發(fā)生的主要原因，司法實(shí)踐中我們經(jīng)常會(huì)碰到房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方不愿意再履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，千方百計(jì)解除合同;而買(mǎi)方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行合同。甚至還有的房屋已經(jīng)交易了若干年，賣(mài)方仍然希望找到漏洞推翻房屋買(mǎi)賣(mài)合同，從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。

【律師觀點(diǎn)】按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則，我國(guó)《合同法》第60條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！焙炗喎课葙I(mǎi)賣(mài)合同后，賣(mài)方不愿意再履行買(mǎi)賣(mài)合同，屬于違約行為，買(mǎi)方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，并要求賣(mài)方支付違約金、賠償金;也可以不行使解除權(quán)，要求賣(mài)方繼續(xù)履行該合同。無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的“(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”的情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，這是我國(guó)《合同法》賦予守約方的權(quán)利。按照法院判例，一般會(huì)判令雙方繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理該房屋的過(guò)戶手續(xù)。

五、中介公司沒(méi)有及時(shí)向賣(mài)方轉(zhuǎn)交定金或者由中介公司暫保管定金約定不明，導(dǎo)致賣(mài)方要求確定合同無(wú)效。

二手房交易往往是通過(guò)中介公司牽線搭橋完成的，買(mǎi)方交付定金的行為，一般是先交給中介公司，然后由中介公司轉(zhuǎn)交給賣(mài)方，或者賣(mài)方委托中介公司暫保管，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才碰面。因此，如果中介公司的操作不規(guī)范，就可能使賣(mài)方為解約找到借口。

【律師觀點(diǎn)】按照本市的交易習(xí)慣，買(mǎi)方定金一般不直接給付賣(mài)方，而是委托給中介公司暫保管。中介公司的職業(yè)操守直接影響買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益，所以，為了確保交易安全，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方必須委托正規(guī)的中介公司居間房屋買(mǎi)賣(mài)。

由于定金合同必須交付定金方才生效，而買(mǎi)方往往是把定金交付給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)交給賣(mài)方;賣(mài)方則將房屋產(chǎn)權(quán)證原件交中介公司保管。為了確保定金合同生效，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)在定金合同里面約定，中介公司轉(zhuǎn)交定金的義務(wù)或者約定定金由中介公司保管視同交付賣(mài)方。