一、怎樣防范開發(fā)商逃避責任

針對商品房開發(fā)公司在銷售廣告中故意“打擦邊球”，事后卻提出以雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》為準，而企圖蒙混過關(guān)，逃避承擔民事責任的行為，消費者應(yīng)當怎樣防范和尋求法律支持呢?

1、在簽訂《商品房預(yù)售合同》時，除應(yīng)仔細閱讀與自己所購房屋有關(guān)的面積、價款、交付時間、違約責任等條款外，還必須看清商品房開發(fā)商是否已經(jīng)將其在促銷廣告中的承諾寫入合同，且務(wù)必明確、具體，甚至可以將廣告承諾的附圖及圖紙作為合同的附件。

2、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”因此，消費者必須注意收集證據(jù)，如相關(guān)商品房開發(fā)商的銷售廣告等，避免因時過境遷而無法靠證據(jù)說話，最終導(dǎo)致敗訴。

3、依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任?！?/p>

據(jù)此，對于商品房開發(fā)商所做銷售廣告，要是具有“但是”中的情形，如上述花園房地產(chǎn)開發(fā)公司就游泳池、籃球場、足球場、羽毛球場、電子閱覽室等配套設(shè)施描述，應(yīng)當視為對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，消費者可以依法提起訴訟，而不必擔心《商品房預(yù)售合同》是否有相關(guān)具體內(nèi)容。

二、哪些行為構(gòu)成商品房買賣欺詐

1、經(jīng)營者故意隱瞞真相，妨礙消費者取得產(chǎn)權(quán)的情況：

(1)不具備開發(fā)資格、“五證”不全，編造虛假文件;

(2)故意隱瞞影響消費者正常使用的重大質(zhì)量問題;

(3)致使合同無效或根本違約的行為;

2、售樓廣告、沙盤、錄像、照片等承諾與實際不符的(但前提是需構(gòu)成合同要約或者寫進合同中);

3、明知檢測機構(gòu)測量有誤，但故意不糾正的。

三、哪些情況下開發(fā)商逾期交房不承擔責任

(一)不可抗力。不可抗力指不可預(yù)見，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災(zāi)害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發(fā)生戰(zhàn)爭、強制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔延期交房責任。實踐中，開發(fā)商有隨意擴大解釋不可抗力的現(xiàn)象，其實，構(gòu)成不可抗力的條件是很嚴格的，開發(fā)商不得以諸如“雨季停工”、“技術(shù)困難”等作為法定免責事由主張免責。

(二)約定免責事由。在商品房買賣合同中，除了不可抗力之外，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責事由，如購房人未付清房款及其他應(yīng)交費用、因執(zhí)行國家法律法規(guī)、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房等。

值得注意的是，在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如政府行為等，但也要甄別情況實行部分或全部免責，有些則純屬霸王條款，如天氣原因、高考等因素導(dǎo)致停工，這些情況是開發(fā)商可以預(yù)料、可以避免和克服的，不能作為免責事由。再如施工期間停水停電、第三人破壞等，則是第三人原因造成的，違約責任的歸責原則實行無過錯責任，不論開發(fā)商是否存在過錯，只要存在違約行為，開發(fā)商就應(yīng)向購房人承擔違約責任，之后開發(fā)商有權(quán)依法向責任人追償。

以上知識就是小編對“怎樣防范開發(fā)商逃避責任”問題進行的解，購房者在購房商品房時，簽訂預(yù)售合同一定要注意合同的內(nèi)容、注意收集相關(guān)的證據(jù)，如果遇到開發(fā)商逃避責任的，可以起訴解決。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。