一、對于一房二賣的行為如何處理

1、在一房二賣中，出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后一個購房者履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續(xù)的情形。?一房二賣中，這種情形最為普遍。在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的購房者已實際取得房屋所有權。?此時，前后兩個購房者享有的請求權性質是不同的。后一個購房者因為已經(jīng)取得了產權，對房屋享有的是物權請求權。前一個購房者產生的是債權請求權，該債權請求權是一種對出賣人的請求給付，但是對房屋來說前一個購房者沒有取得產權，所以應負返還房屋的義務。?根據(jù)法律規(guī)定，房屋產權已經(jīng)歸他人所有，開發(fā)商對前一個購房者實際履行已不能，在該種情形下，前一個購房者不能強制履行購房合同。此時，合同上的債務轉化為損害賠償?shù)膫鶆铡?關于損害賠償?shù)臄?shù)額多少，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。實務中，開發(fā)商往往在房地產升值時，見利背信而與出價高的購房者成交，對該房屋的漲價部分，屬于前一個購房者的可期待利益，應視為所失利益，列入賠償范圍之內。這樣才能更徹底地履行公平和誠信原則。

2、在一房二賣中，出賣人將房屋售與前一個購房者簽訂合同并辦理了產權過戶登記之后，又與他人就同一房屋簽訂買賣合同。?在一房二賣中，這種情形也很普遍。此時，由于房屋產權已經(jīng)過戶，開發(fā)商已非房屋所有權人?！逗贤ā返谝话偃l第一款規(guī)定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分?！辈粚儆诔鲑u人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。

3、在一房二賣中，二次買賣均未完成過戶登記的處理。?在一房二賣中，簽訂了兩次購房合同但都沒有辦理過戶登記的情形下，房屋所有權仍為開發(fā)商享有，而兩個購房人都未取得房屋的所有權。原則上講，買受人只能通過債權保護方法保護自己的權益。?兩個購房者是平等的法律地位，那么法院就會考慮當事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過錯情況、買受人長期占有房屋的事實、買賣關系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認原關系無效。也就是說，如果兩個買賣合同都沒有辦理過戶，法院會區(qū)別不同情況，予以合理的處理。

二、如何防止一房二賣

對于購房者而言，應重視從源頭、從最初就開始防止和避免掉入“一房二賣”的陷阱。

(一)買房時一定要及時網(wǎng)簽，嚴格采取資金監(jiān)管及資金托管的形式進行交易。根據(jù)目前的房屋買賣交易設置，二手房網(wǎng)簽可以使房產交易透明化，通過規(guī)范合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。同時，買房者在簽訂購房合同時，應盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定，并加重此種行為的違約責任。

(二)購房者要調查所購房屋的產權，提存房屋產權證。從簽訂房屋買賣合同到正式辦理房屋產權變更登記手續(xù)之間還有一段時間。由于房地產市場價格的波動，賣房者有可能在這段時間內將房屋以較高價格轉讓給第三人。為了避免這種情況的發(fā)生，購房者可以調查所購房屋產權，提存房屋產權證對賣房者的“一房二賣”行為加以防范。

(三)購房者應盡量要求在房屋交易中心登記后再向賣房者支付首付款，這樣安排可以避免部分賣房者通過對房屋“一房二賣”而詐騙購房者的購房款，使購房者蒙受巨大經(jīng)濟損失。

在我國現(xiàn)行體制之下，在購房方面還有很多問題沒有得到很好的解決，所以購房者一定要有防范意識，懂得如何利用法律保護自己的切身利益，以免被無良開發(fā)商鉆了空子而使自己的權益受到損害。如您對該問題還有疑惑，律霸網(wǎng)也開設了在線律師咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。