一、何為先履行抗辯權(quán)

先履行抗辯權(quán)，是指當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有權(quán)拒絕其履行請(qǐng)求，先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請(qǐng)求(《合同法》第67條)。在傳統(tǒng)民法上，有同時(shí)履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)的理論，卻無(wú)先履行抗辯權(quán)的概念。中國(guó)合同法首次明確規(guī)定了這一抗辯權(quán)。先履行抗辯權(quán)發(fā)生于有先后履行順序的雙務(wù)合同中，基本上適用于先履行一方違約的場(chǎng)合，這些都是它不同于同時(shí)履行抗辯權(quán)之處。

二、房屋買賣中先履行抗辯權(quán)受限與否

先履行抗辯權(quán)的規(guī)定在房屋交易過(guò)程中有著一定的特殊性，即買房人的付款是可以分N多次付款的，但是賣房人的過(guò)戶(或交房)的義務(wù)是一次完成的，如果買房人少付10%的錢，賣房人不可能少過(guò)戶10%的產(chǎn)權(quán)(或少交付10%面積的房屋)。但是，根據(jù)《合同法》第167條第一款的規(guī)定，只有當(dāng)分期付款的買房人未付的房屋價(jià)款達(dá)到五分之一時(shí)，買房人才構(gòu)成根本違約，賣房人才有權(quán)解除合同。此時(shí)，賣房人就很矛盾：如果不過(guò)戶(或交房)則可能構(gòu)成根本違約，如果過(guò)戶(或交房)則可能拿不到那10%的房屋價(jià)款。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)就在于分期付款的買房人未付房款少于20%(如只有10%)時(shí)，賣房人可否行使先履行抗辯權(quán)。而先履行抗辯權(quán)只是暫時(shí)中止合同的履行，而不是終止合同的履行(如解除合同)，其效力是“很溫和的”，只要買房人補(bǔ)足了應(yīng)付的價(jià)款，賣房人就可以繼續(xù)履行過(guò)戶(或交房)的義務(wù)。而且這有利于房屋買賣雙方能夠完整地履行自己的合同義務(wù)，減少不必要的糾紛和訴訟。

房屋買賣糾紛在在司法實(shí)踐中比較常見，因?yàn)榉课葙I賣交易的金額數(shù)量較大，所以若是發(fā)生糾紛，買賣雙方很難在私底下協(xié)商一致，達(dá)成共同意見，一般都需要憑借法律的手段，走訴訟的途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，解決雙方的糾紛，如果在房屋買賣糾紛中還有其他問(wèn)題，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。