一、房屋買賣合同何時成立

根據《合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！狈课葙I賣合同一般自訂立合同之時成立并生效。但也存在如下例外：

1、若買賣雙方約定合同的生效條件，則買賣合同自生效條件成就時生效。

2、法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，自辦理批準、登記等手續(xù)后生效。

基于不動產所有權的特殊性，買賣中的商品房所有權，即產權應在買賣雙方辦理了過戶登記手續(xù)后才轉移給購房人。過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件而僅是物權轉移的生效要件，它僅影響房屋所有權的轉移而不影響合同的成立與生效。

《城市房地產管理法》第六十條第三款規(guī)定的“房地產轉讓或變更時，應向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記……”和《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定的“房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”來看，上述法律和行政法規(guī)沒有規(guī)定房屋買賣合同必須辦理過戶登記手續(xù)才生效。

二、何時房屋買賣合同無效

1、房地產分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效

主要包括轉讓(含買賣)下列房地產：

(1)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(2)依法收回土地使用權的;

(3)權屬有爭議的;

(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

通過律霸網小編的介紹，相信你對這方面有了新的了解和新的認識。房屋買賣合同生效時間一般是合同簽訂的時間，但如果合同里規(guī)定了生效時間，就要依合同里規(guī)定的時間;另外，如果法律法規(guī)還規(guī)定要辦理相關的手續(xù)，就得要辦理好手續(xù)之后才能生效。接下來就由律霸網小編為大家解答。