一、交付的商品房不符合條件怎么辦（《合同法》有效期限截止于2020年12月31日）

(一)對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產(chǎn)商違約了就理所當(dāng)然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權(quán)利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權(quán)利，等于默認了房地產(chǎn)商的違約行為。對房地產(chǎn)商的違約，分不同情況購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。

(二)民法典生效之前的規(guī)定：《合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！本唧w到房地產(chǎn)糾紛，根據(jù)今年6月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：出賣人遲延交付房屋“經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！北緱l中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不同于訴訟時效，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權(quán)人不行使解除權(quán)，該權(quán)利即歸于消滅。通俗一點講：房地產(chǎn)商延期交房的時間達到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時，從該日起的解約權(quán)也進入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

二、購房人解除合同后怎樣去索賠

購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人

3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明

4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實

5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實

6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的

7、面積誤差比絕對值超過3%的

8、由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。

9、對于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，民法典生效之前的規(guī)定：《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”

因此，購房人如對房地產(chǎn)商交房存有疑義的，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時間。這樣才可以拿到我們應(yīng)該有的賠償。

要是在交房的時候發(fā)現(xiàn)交付的商品房不符合條件的話，此時購房者一定要及時的提出異議，并且不能實際的接收商品房，不然以后產(chǎn)生糾紛就說不清楚了。若商品房本身存在的質(zhì)量問題嚴重影響到了正常的使用，這種情況下是可以要求退房的。如果對此還有疑問，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。