今日，最高人民法院就深圳市福田區(qū)南天一花園業(yè)主委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱南天一花園業(yè)委會(huì))與深圳市城市建設(shè)開發(fā)(集團(tuán))公司(以下簡(jiǎn)稱深圳城建公司)、深圳市城建監(jiān)理有限公司(以下簡(jiǎn)稱深圳城建監(jiān)理公司)、深圳市城建物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱深圳城建物業(yè)公司)房屋侵權(quán)糾紛案作出終審判決，駁回南天一花園業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)訴爭(zhēng)兩棟配套小樓的所有權(quán)歸全體業(yè)主共同所有及返還小樓并賠償損失的訴訟請(qǐng)求。最高人民法院法官就本案法律適用的有關(guān)問題接受了記者的采訪。

問：我們注意到本案中南天一花園業(yè)委會(huì)主張權(quán)利的一個(gè)重要依據(jù)是一份《深圳市白沙嶺片區(qū)法定圖則》，那么這個(gè)圖則中規(guī)定的建筑容積率能不能作為認(rèn)定本案爭(zhēng)議小樓所有權(quán)權(quán)屬的依據(jù)呢?

答：我們認(rèn)為是不可以的?！渡钲谑邪咨硯X片區(qū)法定圖則》(以下簡(jiǎn)稱《法定圖則》)在性質(zhì)上是屬于一種建筑規(guī)劃方面的管理性規(guī)定，它所規(guī)定的建筑容積率等內(nèi)容不能作為確認(rèn)所有權(quán)的依據(jù)。換句話來說，即使可以認(rèn)定案涉小樓的建設(shè)違反了《法定圖則》中政府確定的建筑容積率等規(guī)劃要求的相關(guān)規(guī)定，也不能以此得出小樓的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共有這樣的結(jié)論，而是可能會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的行政責(zé)任。另外，本案還有一個(gè)事實(shí)情況是，《法定圖則》的公布實(shí)行時(shí)間晚于小樓審批建設(shè)的時(shí)間，而且《法定圖則》在內(nèi)容上也明確了已經(jīng)建設(shè)利用的土地不負(fù)有更正以符合圖則要求的義務(wù)。因此，南天一花園業(yè)委會(huì)以《法定圖則》為基本依據(jù)，認(rèn)為案涉小樓的所有權(quán)屬于該花園全體業(yè)主共有的觀點(diǎn)是不能成立的。

問：南天一花園業(yè)委會(huì)在案件審理中提出了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定的“房地一致”原則，本案當(dāng)中這個(gè)原則的理解和適用是怎樣體現(xiàn)的呢?

答：本案中，深圳城建公司提交了一系列證據(jù)，證明案涉兩棟小樓分?jǐn)偭俗诘孛娣e，而且深圳城建公司已經(jīng)就兩棟小樓所占用的土地使用權(quán)與相關(guān)政府部門簽訂了協(xié)議并交納了相應(yīng)款項(xiàng)，因此我們認(rèn)為，深圳城建公司擁有對(duì)兩棟小樓所占用土地的合法權(quán)利。南天一花園業(yè)委會(huì)認(rèn)為兩棟小樓所占用土地的使用權(quán)，按照“房地一致”原則，已隨南天一花園三棟住宅大廈所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓給南天一花園全體業(yè)主，是不能成立的。而且，深圳城建公司提交了從案涉小樓所占用土地征地的相關(guān)批準(zhǔn)文件及征地補(bǔ)償合同到小樓規(guī)劃、審批、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收等各階段的審批文件、相關(guān)證照和結(jié)算文件等，可以證明其對(duì)小樓建設(shè)用地權(quán)源和建設(shè)行為本身的合法性以及小樓全部建設(shè)資金由其投入的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)說深圳城建公司對(duì)因合法建造而初始取得案涉小樓所有權(quán)，承擔(dān)了相應(yīng)舉證責(zé)任，因此，深圳城建公司認(rèn)為其對(duì)兩棟小樓及整棟建筑物規(guī)劃占地的專有權(quán)利，并未轉(zhuǎn)讓給南天一花園三棟大廈業(yè)主的主張，具有事實(shí)和法律依據(jù)，并沒有違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律規(guī)定的“房地一致”原則。

問：本案還有一個(gè)事實(shí)就是雙方爭(zhēng)議的兩棟小樓原來已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，登記的所有權(quán)人是深圳城建公司，但是后來因?yàn)槟咸煲换▓@業(yè)主和業(yè)委會(huì)認(rèn)為這個(gè)登記違法而提起了行政訴訟，而行政訴訟判決也撤銷了這個(gè)房產(chǎn)登記，那么這個(gè)事實(shí)對(duì)本案認(rèn)定小樓所有權(quán)有沒有什么影響?

答：你所說的確實(shí)是本案涉及的一個(gè)事實(shí)。案涉兩棟小樓的初始及分戶登記證書，已經(jīng)被生效的行政判決撤銷。但是我們認(rèn)為，并不能僅僅以此而得出關(guān)于小樓所有權(quán)屬應(yīng)歸誰所有的結(jié)論。在你提到的生效行政判決中，寫明了撤銷登記的理由是深圳市國(guó)土資源和房地產(chǎn)管理局的登記行為違反了其之前書面復(fù)函中作出的暫不進(jìn)行房產(chǎn)登記的決定。也就是說，行政判決是從具體行政行為的程序合法性角度作出的認(rèn)定，而沒有涉及小樓所有權(quán)歸屬以及小樓能否單獨(dú)辦理初始及分戶產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)質(zhì)要件。也就是說，已經(jīng)辦理的房產(chǎn)登記證書被撤銷后，并不影響真正的權(quán)利人依照合法程序再次申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

問：《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，根據(jù)其確定的建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，能不能認(rèn)定本案爭(zhēng)議小樓屬于《物權(quán)法》所規(guī)定的業(yè)主共有的部分?

答：首先需要澄清的是，本案爭(zhēng)議房屋的興建、登記及本案糾紛提起的時(shí)間，均是在《物權(quán)法》施行之前。但是鑒于在《物權(quán)法》施行之前，法律對(duì)建筑物區(qū)分所有問題沒有明確規(guī)定，我們認(rèn)為也可以參照《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定來對(duì)本案小樓是不是屬于業(yè)主共有部分做出認(rèn)定?！段餀?quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，除特殊情況外應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。案涉小樓顯然不屬于這里面規(guī)定的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，而且參照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，它也不屬于司法解釋規(guī)定的應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的公共場(chǎng)所。所以我們認(rèn)為，即使按照《物權(quán)法》及司法解釋關(guān)于建筑物區(qū)分所有的相關(guān)規(guī)定來看，也不能認(rèn)定本案爭(zhēng)議的小樓屬于全體業(yè)主共有。

問：南天一花園業(yè)委會(huì)在本案訴訟中還提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是爭(zhēng)議小樓的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途問題，這個(gè)觀點(diǎn)能否支持他們關(guān)于小樓所有權(quán)的主張呢?

答：南天一花園業(yè)委會(huì)確實(shí)提出了按照《法定圖則》的規(guī)定，爭(zhēng)議小樓的規(guī)劃用途應(yīng)當(dāng)為居委會(huì)和物業(yè)管理用房，因此應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有這樣的觀點(diǎn)。但是我們認(rèn)為這是不能成立的。主要是因?yàn)椋菏紫龋斗ǘ▓D則》的內(nèi)容明確了并不要求之前已經(jīng)建設(shè)的建筑強(qiáng)制調(diào)整規(guī)劃用途，從這個(gè)角度上說，不管這個(gè)圖則對(duì)爭(zhēng)議小樓的規(guī)劃用途做出了怎樣的規(guī)定，在本案當(dāng)中其實(shí)都是不能適用的。其次，退一步看，即使我們按照《法定圖則》的規(guī)定來看，它對(duì)爭(zhēng)議小樓占用土地的規(guī)劃用途并不是什么“物業(yè)管理”，而是“配套設(shè)施”。但是無論是從小樓的建設(shè)年代看，還是從目前的法律規(guī)定看，都沒有明確對(duì)“配套設(shè)施”的所有權(quán)權(quán)屬應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商還是業(yè)主還是其他人進(jìn)行規(guī)定，這和上面提到的《物權(quán)法》明確規(guī)定業(yè)主共有的部分有明顯區(qū)別。也就是說，“配套設(shè)施”并不是一個(gè)具有物權(quán)法意義的概念，它的所有權(quán)歸屬，仍應(yīng)按照法律對(duì)一般建筑物所有權(quán)歸屬的相關(guān)規(guī)定來做出認(rèn)定。

問：您認(rèn)為這個(gè)案件對(duì)于其他小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的類似糾紛有沒有什么指導(dǎo)和借鑒意義?

答：作為最高人民法院審理的案件，對(duì)于類似法律適用問題，應(yīng)該說會(huì)有一定借鑒意義。但是我們要特別強(qiáng)調(diào)的是，本案有一些特殊因素需要注意，這就是爭(zhēng)議小樓的建設(shè)年代背景。雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的兩棟小樓的規(guī)劃、建設(shè)年代是上世紀(jì)八十年代末、九十年代初，當(dāng)時(shí)商品房開發(fā)還處于探索階段，建設(shè)用地使用權(quán)是通過國(guó)家劃撥而不是現(xiàn)在這樣以出讓的方式來取得，國(guó)家對(duì)于土地的規(guī)劃管理，包括建筑容積率規(guī)制等商品房開發(fā)建設(shè)、管理方面的法律規(guī)范還很不完善，我們不能按照當(dāng)前的商品房開發(fā)建設(shè)的規(guī)定以及規(guī)定的執(zhí)行情況等，反過來要求當(dāng)時(shí)的開發(fā)商和業(yè)主，還是應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一個(gè)歷史的、實(shí)事求是的觀點(diǎn)，對(duì)相關(guān)事實(shí)做出一個(gè)綜合判斷。從這一點(diǎn)上講，相關(guān)法律規(guī)范完善后規(guī)劃建設(shè)的新小區(qū)中發(fā)生的類似糾紛，在事實(shí)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)等方面跟本案可能會(huì)有所區(qū)別，這還需要法官在案件審理過程中結(jié)合具體案情綜合做出認(rèn)定。

來源：中國(guó)廣播網(wǎng)