Q1.問：贈送面積進(jìn)行改造算違建?

答：業(yè)主將開發(fā)商贈送、半贈送的陽臺、露臺、設(shè)備間進(jìn)行封閉的行為，實(shí)際上已非常普遍，只要不在規(guī)劃審批許可范圍內(nèi)，業(yè)主或者開發(fā)商對房屋做的后期改動，一律屬于“違建”，他們今后會按計(jì)劃進(jìn)行拆除整頓。

Q2.問：贈送面積改造后違建怎么認(rèn)定?

答：對于開發(fā)商在房屋買賣時(shí)所涉及贈送面積部分(如陽臺、天井、入戶花園部分)，在業(yè)主改造后是否屬于“違建”的認(rèn)定上，也視具體情況而定。“例如將露臺部位封頂這樣的永久性改造，就超出了規(guī)劃許可范圍，屬違建無疑，而搭一個(gè)葡萄架或是做一些觀賞性的假山，則是可以的”。

Q3.問：買房人如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

答：開發(fā)商賣房時(shí)，應(yīng)該對部分公共部位改造的“違建”風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確提示。面對開發(fā)商贈送的面積，還是應(yīng)該查看仔細(xì)。有的贈送面積可能變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)，搞不好就成了違建。開發(fā)商將房子交付后，買房人將附送部位變更為私有面積，有可能違背了當(dāng)初的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，解決的方法就是向開發(fā)商索取規(guī)劃方案，請專業(yè)人士查看贈送部分的設(shè)計(jì)，以判斷是否違規(guī)。

Q4.問：開發(fā)商有哪些送面積方法?

答：1.贈送設(shè)備間，開發(fā)商以管道井等理由報(bào)建，業(yè)主拿到之后可以改造成書房或儲藏間;2.送露臺，利用“露臺不計(jì)建筑面積”將贈送部分做成大露臺;3.送入戶花園和陽臺，用“入戶花園、空中花園和陽臺按一半面積計(jì)算”，做出超大花園陽臺等;4.送飄窗，將窗戶做成內(nèi)飄形式，業(yè)主裝修時(shí)可將窗臺打掉變成房間面積;5.買一層送一層，將層高做到4.9米或5米以上，業(yè)主可以隔開做成兩層復(fù)式房;6.送地下室或庭院，是一般花園洋房和別墅的通行做法。

Q5.問：新規(guī)出臺后南京不再贈送面積?

答：2014年7月起，新的《南京市建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》正式實(shí)施，“新規(guī)”對陽臺、飄窗、設(shè)備平臺、空調(diào)機(jī)板以及非圍護(hù)性幕墻等建筑部分制定了新的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。新報(bào)批的樓盤項(xiàng)目“送面積”將受到嚴(yán)控。不過，以后贈送面積依然會有，只是會比之前的稍微縮小一點(diǎn)。新規(guī)規(guī)定設(shè)備平臺的數(shù)量不得超過2個(gè)，面積不得超過4平方米，這樣算其實(shí)還是會有8平方米的面積可供贈送。

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