Q1.問:贈送面積進(jìn)行改造算違建?
答:業(yè)主將開發(fā)商贈送、半贈送的陽臺、露臺、設(shè)備間進(jìn)行封閉的行為,實(shí)際上已非常普遍,只要不在規(guī)劃審批許可范圍內(nèi),業(yè)主或者開發(fā)商對房屋做的后期改動,一律屬于“違建”,他們今后會按計(jì)劃進(jìn)行拆除整頓。
Q2.問:贈送面積改造后違建怎么認(rèn)定?
答:對于開發(fā)商在房屋買賣時(shí)所涉及贈送面積部分(如陽臺、天井、入戶花園部分),在業(yè)主改造后是否屬于“違建”的認(rèn)定上,也視具體情況而定。“例如將露臺部位封頂這樣的永久性改造,就超出了規(guī)劃許可范圍,屬違建無疑,而搭一個(gè)葡萄架或是做一些觀賞性的假山,則是可以的”。
Q3.問:買房人如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?
答:開發(fā)商賣房時(shí),應(yīng)該對部分公共部位改造的“違建”風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行明確提示。面對開發(fā)商贈送的面積,還是應(yīng)該查看仔細(xì)。有的贈送面積可能變更了規(guī)劃設(shè)計(jì),搞不好就成了違建。開發(fā)商將房子交付后,買房人將附送部位變更為私有面積,有可能違背了當(dāng)初的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,解決的方法就是向開發(fā)商索取規(guī)劃方案,請專業(yè)人士查看贈送部分的設(shè)計(jì),以判斷是否違規(guī)。
Q4.問:開發(fā)商有哪些送面積方法?
答:1.贈送設(shè)備間,開發(fā)商以管道井等理由報(bào)建,業(yè)主拿到之后可以改造成書房或儲藏間;2.送露臺,利用“露臺不計(jì)建筑面積”將贈送部分做成大露臺;3.送入戶花園和陽臺,用“入戶花園、空中花園和陽臺按一半面積計(jì)算”,做出超大花園陽臺等;4.送飄窗,將窗戶做成內(nèi)飄形式,業(yè)主裝修時(shí)可將窗臺打掉變成房間面積;5.買一層送一層,將層高做到4.9米或5米以上,業(yè)主可以隔開做成兩層復(fù)式房;6.送地下室或庭院,是一般花園洋房和別墅的通行做法。
Q5.問:新規(guī)出臺后南京不再贈送面積?
答:2014年7月起,新的《南京市建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》正式實(shí)施,“新規(guī)”對陽臺、飄窗、設(shè)備平臺、空調(diào)機(jī)板以及非圍護(hù)性幕墻等建筑部分制定了新的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。新報(bào)批的樓盤項(xiàng)目“送面積”將受到嚴(yán)控。不過,以后贈送面積依然會有,只是會比之前的稍微縮小一點(diǎn)。新規(guī)規(guī)定設(shè)備平臺的數(shù)量不得超過2個(gè),面積不得超過4平方米,這樣算其實(shí)還是會有8平方米的面積可供贈送。
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