什么是小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。

“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子

小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎?

不能。不動產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西?，F(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。

根據(jù)國家規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為無效。對于村委會頒發(fā)的房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只能由國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放，村委會不具有發(fā)證的權(quán)力。

小產(chǎn)權(quán)房的“五宗罪”：其一，小產(chǎn)權(quán)房屋往往沒有規(guī)劃許可證和正規(guī)土地證，如要求補(bǔ)償土地出讓金的話，還要交納土地款。其二，小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，非本集體組織人員“購買”后，一旦國家政策要求清理時，沒有法律保障。其三，沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國家要征地拆遷，沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋難以得到充分的拆遷安置補(bǔ)償。其四，這類房子不能上市交易過戶，不得轉(zhuǎn)讓、抵押;其五，小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到糾紛、法院往往不予受理。

那么，該如何鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房呢?

正規(guī)的商品房是“五證”俱全，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，缺一不可。最簡單的辦法就是看是不是有《商品房預(yù)售許可證》，買房前一定要查看，一般有這個證基本上就有其他四證。

提醒：切勿貪圖便宜購買小產(chǎn)權(quán)房，以免給自己帶來不必要的風(fēng)險。