什么是小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房,是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種:一種是在集體建設(shè)用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民不能購買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子
小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎?
不能。不動產(chǎn)登記是依法保護(hù)不動產(chǎn)所有人權(quán)利的法律行動,不可能登記任何不合法的東西?,F(xiàn)行法律法規(guī)明確,世界普遍實施土地用管制,所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能予以登記。
根據(jù)國家規(guī)定,農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房,故雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為無效。對于村委會頒發(fā)的房產(chǎn)證,房產(chǎn)證只能由國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放,村委會不具有發(fā)證的權(quán)力。
小產(chǎn)權(quán)房的“五宗罪”:其一,小產(chǎn)權(quán)房屋往往沒有規(guī)劃許可證和正規(guī)土地證,如要求補(bǔ)償土地出讓金的話,還要交納土地款。其二,小產(chǎn)權(quán)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,非本集體組織人員“購買”后,一旦國家政策要求清理時,沒有法律保障。其三,沒有產(chǎn)權(quán)的房屋一旦國家要征地拆遷,沒有合法產(chǎn)權(quán)的房屋難以得到充分的拆遷安置補(bǔ)償。其四,這類房子不能上市交易過戶,不得轉(zhuǎn)讓、抵押;其五,小產(chǎn)權(quán)房一旦因房屋遇到糾紛、法院往往不予受理。
那么,該如何鑒別是不是小產(chǎn)權(quán)房呢?
正規(guī)的商品房是“五證”俱全,即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》,缺一不可。最簡單的辦法就是看是不是有《商品房預(yù)售許可證》,買房前一定要查看,一般有這個證基本上就有其他四證。
提醒:切勿貪圖便宜購買小產(chǎn)權(quán)房,以免給自己帶來不必要的風(fēng)險。
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