什么是公攤面積?

公攤面積一般指公攤建筑面積。公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

公攤面積參考標準：

公攤面積目前并沒有嚴格的標準化制定，從高層到別墅，不同類型的房屋自帶的配套也各不相同，因此公攤的比例也無法設定一個上限。但是目前市場上也遵循這樣的一個公攤比例慣例：

聯(lián)排疊拼別墅，公攤為1-8%

7層以下的多層住宅，公攤為7-12%

7-12層的小高層，公攤為10-16%

12-18層的小高層，公攤為14-20%

18-33層的高層/超高層住宅，公攤為16-24%

如何計算公攤面積?

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積

哪些公用面積才算作公攤面積呢?

人們習慣性地認為公攤面積無非就是走道和電梯，但其實像管道井、配電室、設備間、公共門廳、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋等都屬于公攤面積的計算范圍。具體來說就是：

1.電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等

2.整幢樓服務的管理用房和公共用房的建筑面積

3.單元與公共建筑之間的分隔墻以及外墻計入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積

注意：地下車庫并不能被計入公攤面積中;即便是不可銷售的人防工程地下室，同樣也不能被計入公攤面積中。

為了防止開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能性，我們要記住這三招：

第一招：索取公攤數(shù)據(jù)

在簽訂購房合同時，讓發(fā)展商出示有關計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權益。

第二招：查閱有關資料

業(yè)主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等等。

第三招：在購房合同中約定公攤面積

《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二"有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。