看兩證，細(xì)辨真與假。所謂兩證，即指房產(chǎn)中介公司既要有房地部門核發(fā)的資質(zhì)證書，又要有工商部門核發(fā)的經(jīng)營許可證。如果只有經(jīng)營許可證，沒有資質(zhì)證書，一般是咨詢機(jī)構(gòu)，可以搞房屋政策、信息等咨詢，不能做房屋租賃、買賣等中介業(yè)務(wù);如果只有資質(zhì)證書，沒有經(jīng)營許可證，則屬非法經(jīng)營。只有兩證齊全，才是合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

所以，當(dāng)你準(zhǔn)備找中介公司租房時，一定要先看其是否具備兩證。值得一提的是，在看兩證時，還要細(xì)辨真與假，做好看原件，不要看復(fù)印件，并把注冊號記下來，因?yàn)橛行┓欠ㄖ薪闄C(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果你與兩證齊全的中介機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛，權(quán)益受到侵害時，可以向消費(fèi)者委員會或房地部門投訴，反之，一旦發(fā)生糾紛，則將無人予以受理。

二、簽合同注意霸王條款。

簽合同時，要細(xì)不要粗。在簽訂租房合同時，消費(fèi)者一定要把協(xié)議內(nèi)容搞清搞細(xì)。作為承租方，一般要選定自己信賴的房產(chǎn)中介。

同時注意發(fā)現(xiàn)合同文件中的霸王條款。針對在買賣合同簽訂前，中介公司提供的各類格式合同中規(guī)定的權(quán)利限制條款，買賣雙方都要仔細(xì)甄別，充分意識到此類條款對自己權(quán)利的影響。尤其不要輕信中介服務(wù)人員的口頭承諾、豁免。這些是不誠信中介慣用的伎倆。

必要時，應(yīng)當(dāng)在特別約定中對有關(guān)事項(xiàng)予以明確，并以書面形式留存，否則一旦發(fā)生爭議，買方或賣方將難以舉證而承擔(dān)不利風(fēng)險。

法院在房屋買賣格式條款這一問題上已經(jīng)有所關(guān)注，根據(jù)北京一中院審理的典型案件，其審判思路是：簽署《買賣定金協(xié)議書》但并未促成雙方買賣合同的成立，中介機(jī)構(gòu)無權(quán)主張服務(wù)費(fèi);而且在《買賣定金協(xié)議書》中，約束買方與出售人雙方私自或者另行通過其他居間方簽署房屋買賣合同的規(guī)定屬于無效條款。

三、明確自己的選擇權(quán)利。

2011年，《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》中指出，同一房源信息經(jīng)多個中介公司發(fā)布，買方通過上述正當(dāng)途徑獲取房源信息的，有權(quán)在多個中介公司中選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于跳單違約。買賣雙方均可依托此規(guī)定貨比三家之后再擇優(yōu)選擇中介服務(wù)。

如果出現(xiàn)糾紛，上升到訴訟層面，那么我們還需要關(guān)注房屋中介服務(wù)糾紛中法院的審理原則，有針對性地收集有力、合適的證據(jù)。

房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理在房產(chǎn)中介服務(wù)糾紛的審理中，法官一般會注意以下幾點(diǎn)：

一、房產(chǎn)中介是否獲得了賣方的有效授權(quán)。

中介公司一般會提供兩種途徑的委托合同：一類為獨(dú)家房源出售委托協(xié)議，另一類是允許委托多家中介的委托協(xié)議。

在獨(dú)家委托協(xié)議中，中介公司會增加限制條款，即若選擇獨(dú)家委托服務(wù)的，在委托期限內(nèi)，出售人不得委托其他人提供居間服務(wù)、代為銷售房產(chǎn)。如果在上述期間內(nèi)，出售人委托他人代為出售房產(chǎn)的，出售人應(yīng)按照房屋出售價格的一定比例支付違約金。

而在第二種房產(chǎn)委托協(xié)議中，則不限制出售方委托幾家中介公司。需要注意的是，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)信息的便捷，很多中介公司會在獲得其他中介公司房源信息后同時發(fā)布相同的房源，并在未獲得有效委托的情況下，代買方向賣方詢價。

法官會根據(jù)授權(quán)的不同，來判斷中介公司是否提供了有用的信息和服務(wù)，從而判決是否需要給中介公司支付中介費(fèi)用。

二、房產(chǎn)中介所提供的房源信息是否真實(shí)、準(zhǔn)確。

房產(chǎn)交易中信息披露的透明度問題至關(guān)重要，包括所有權(quán)關(guān)系、是否設(shè)置抵押、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋坐落、面積、周邊配套、房齡、朝向等問題，尤其很多買房人關(guān)注是否為學(xué)區(qū)房。

根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書、委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。就此，如果房產(chǎn)中介未盡到核實(shí)房源真實(shí)信息的義務(wù)，一般可以認(rèn)定買房人無須支付中介費(fèi)用。

三、看房過程中中介是否存在以欺騙等以不正當(dāng)手段促成交易的行為。

在看房過程中，中介往往會提出擬出售房產(chǎn)的鑰匙未放在中介或者賣方臨時不在家等借口，要求帶客戶去看類似的戶型，導(dǎo)致很多客戶在沒有看到實(shí)際住房的情況下憑借中介人員的介紹便簽訂了購房定金協(xié)議或者房屋買賣協(xié)議，其后在簽訂合同前后才發(fā)現(xiàn)諸多問題，繼而引發(fā)復(fù)雜的索賠程序。

中介工作人員在代客看房后，往往還會要求客戶簽署《看房確認(rèn)書》，并在《看房確認(rèn)書》中約定權(quán)利限制條款，如客戶在看房后，其本人或者其親屬通過其他中介購買該房產(chǎn)，仍須向該中介支付中介費(fèi)用等。

四、中介所提供的中介服務(wù)合同是否存在不合理的霸王條款。

特別是在現(xiàn)金交易的過程中，要注意定金交付、房款交付等問題。一般而言，定金協(xié)議適用于買賣合同訂立之前，已經(jīng)交了定金的，定金條款才生效;違約金條款適用于買賣合同中，一般不能超過交易金額的20%。

例如，很多中介提供的定金協(xié)議中會設(shè)置權(quán)利限制條款，如買賣雙方在定金協(xié)議簽署后自行或者通過他方中介簽訂買賣合同，視為其履行完居間合同義務(wù)，買方或賣方應(yīng)當(dāng)支付其居間費(fèi)用。這影響了交易過程中買方或賣方所需承擔(dān)的風(fēng)險大小，這也是法官需要審理的。

五、中介所收取的居間服務(wù)費(fèi)用是否合規(guī)。

實(shí)際中，有很多中介通過以代書費(fèi)、過戶費(fèi)、看房費(fèi)等方式變相收取高額中介服務(wù)費(fèi)用，值得注意。