一、什么叫“善意取得”?

善意取得是指無權(quán)處分人將其受托占有的他人的財物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。

舉個例子：張三父親家財萬貫，已有多處房產(chǎn)(人稱“房叔”)。后因傳言要收房產(chǎn)稅，張父為了以后不交房產(chǎn)稅，于是將一處房產(chǎn)過戶到張三名下。張父為了避免將來因為房產(chǎn)惹爭議，故和張三簽訂代名持有協(xié)議，并做了公證。后，張三暗中將該處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給不知情的李四。李四支付了對價且依法辦理完過戶手續(xù)。一年后，張父知道此事，非常憤怒，找到李四并出具已經(jīng)公證的代名持有協(xié)議，向李四索要房產(chǎn)。這時，房子歸誰呢?按照《物權(quán)法》《物權(quán)法物權(quán)法司法解釋(一)》的規(guī)定，李四因“善意取得”制度而而獲得該房屋的所有權(quán)。張三父親只能應(yīng)向自己的兒子索賠。

再舉個例子：呂-布與貂-蟬婚后共同買了一套商品房，登記在貂-蟬名下，房產(chǎn)證上寫明單獨所有。呂-布常年在外打工，家里一應(yīng)事物都是貂-蟬處理。后，貂-蟬在呂-布不知情的情況下，以市場價把房子賣給了曹-操，并且已辦理完過戶手續(xù)。呂-布回來后，非常生氣，把曹-操告上法庭，要求歸還房產(chǎn)，這時候，房子歸誰呢?按照《物權(quán)法》及《物權(quán)法》司法解釋(一)的規(guī)定，房子歸曹-操所有，因為曹-操是“善意取得”。

二、到底什么才算“善意取得”?

國家法律給予了明確的規(guī)定，請看：

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條對“善意取得”的規(guī)定，受讓人可善意取得所有權(quán)的條件為：

(1)無權(quán)處分人處分他人的財產(chǎn);

(2)受讓人是善意的;

(3)受讓價格合理;

(4)受讓人已實際占有動產(chǎn)或登記為權(quán)利人。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一)對善意取得制度的適用全面細(xì)化，形成了較為完整的規(guī)則體系。主要涉及到三個方面的問題，即：善意受讓人的“善意”如何認(rèn)定、交易價格是否“合理”、合同效力是否影響物權(quán)善意取得。②

1、“善意”如何認(rèn)定?

認(rèn)定原則：

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

【即采用羅馬法里的“重大過失等同于故意”的認(rèn)定原則?！?/p>

受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形：

(1)登記簿上存在有效的異議登記;

(2)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;

(3)登記簿上已經(jīng)記載司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項;

(4)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤;

(5)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

重大過失的認(rèn)定：

(1)不動產(chǎn)交易：真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

(2)動產(chǎn)交易：交易的對象、場所或者時機等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

認(rèn)定善意的時間點：

“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，即指不動產(chǎn)完成轉(zhuǎn)移登記之時，動產(chǎn)交付之時。動產(chǎn)簡易交付，以轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為準(zhǔn);動產(chǎn)指示交付，以轉(zhuǎn)讓雙方轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為準(zhǔn)。

2、交易價格是否“合理”?

“合理的價格”應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。立法目的在于，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認(rèn)知感受，綜合判斷價格是否合理。

3、合同效力是否影響物權(quán)善意取得?

無效和被撤銷的合同【注：絕對無效的合同和被撤銷的轉(zhuǎn)讓合同】，不適用善意取得?！段餀?quán)法》解釋(一)明確規(guī)定，物權(quán)變動原因與合同效力一致的原則，即引起物權(quán)變動的原因行為，如合同等法律行為無效或被撤銷時，不發(fā)生物權(quán)變動效果。立足于法律不保護(hù)非法交易的價值理念，因此，基于無效合同和被撤銷合同不適用善意取得，受讓人主張物權(quán)不會得到法律的支持。【注：須特別注意的是，《物權(quán)法》解釋(一)中規(guī)定可撤銷合同的法定事由是受讓人存在欺詐、脅迫或者乘人之危的情形?！?/p>

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