2012年1月19日，張某與海望地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，約定將該公司開發(fā)的某小區(qū)五號樓16號商品房出售給張某，房價一百一十五萬元。海望公司于2012年10月31日前交付房屋，逾期交付，每日按房款的萬分之二支付違約金。商品房達到交付標(biāo)準(zhǔn)后，海望公司應(yīng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。

合同簽訂后，張某依照約定支付了全額購房款。2012年12月20日，五號樓房屋竣工驗收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件。2013年7月31日，海望公司以電話方式通知張某領(lǐng)房。但張某看過房屋后認為商品房不符合裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，拒絕領(lǐng)受，雙方對商品房交付問題糾紛。張某訴至法院，要求海望公司交付房屋并承擔(dān)違約金。

本案案情看似簡單，但至少有以下幾個方面問題值得思考：一是商品房交付的法定標(biāo)準(zhǔn)認定;二是商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對商品房交付條件的影響;三是出賣人交付商品房的先合同義務(wù)履行;四是商品房逾期交付的責(zé)任承擔(dān)。

一、關(guān)于商品房交付的法定標(biāo)準(zhǔn)

商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定：商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：……(四)已通過竣工驗收……第八條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

從上述規(guī)定可見，商品房通過竣工驗收并取得交付使用的批準(zhǔn)文件是商品房交付的前置性要件。其中，經(jīng)過竣工驗收是商品房交付使用的實質(zhì)性要件，而取得交付使用的批準(zhǔn)文件是商品房交付使用的形式性要件。

實踐中，只要商品房經(jīng)驗收合格和取得商品房交付使用批準(zhǔn)文件，即已符合商品房交付使用的法定標(biāo)準(zhǔn)，即使買受人和出賣人對商品房交付標(biāo)準(zhǔn)作出約定，約定標(biāo)準(zhǔn)也不得低于商品房交付法定標(biāo)準(zhǔn)。本案中涉案五號樓的單位工程已經(jīng)經(jīng)過竣工驗收并取得交付使用批準(zhǔn)文件，完全符合商品房交付使用法定條件，因此海望公司向張某交付商品房的條件業(yè)已成熟。

二、商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對商品房交付條件的影響

江蘇高院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見規(guī)定：房屋買賣合同的賣方，應(yīng)當(dāng)向買方交付符合合同約定的房屋，房屋不符合合同約定的條件，致使合同履行行為不必要，買方因此提出解除買賣合同的，可以允許。但是，發(fā)生糾紛后，買方以房屋不符合合同約定的條件為由提出解除買賣合同的，不予支持。

同樣，北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要也規(guī)定：出賣人交付的房屋符合商品房買賣合同約定及法定的強制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接受房屋，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持，但買受人確有證據(jù)證明房屋在交付時存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴重影響正常居住使用的除外。

一般而言，商品房交付的法定標(biāo)準(zhǔn)是一種普遍性和強制性規(guī)范，而商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)一般是雙方事先通過協(xié)商方式確定的，具備特殊性、任意性和協(xié)定性，法律不可能對特殊性、任意性和協(xié)定性約定作出普遍性的規(guī)范。所以說，商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)對商品房交付的法定條件的認定并無實質(zhì)性影響，只要商品房相關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不影響商品房的功能性質(zhì)量即可。

三、出賣人交付商品房的先合同義務(wù)履行

合同法第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

實踐中，出賣人都必須履行一定的通知買受人領(lǐng)取商品房的特定先合同義務(wù)。本案中，雖然雙方約定海望公司應(yīng)通過書面形式通知張某領(lǐng)取商品房，但與張某同時期購買商品房的購房人均到庭作證，證明其接收房屋的信息是海望公司以電話方式通知的。所以可以推定，海望公司同樣是以電話通知的方式通知張某領(lǐng)取房屋的。因此，雖然海望公司沒有按照雙方約定的書面形式通知張某領(lǐng)取房屋，但海望公司已經(jīng)實際履行了通知張某領(lǐng)取商品房的先合同義務(wù)。

四、商品房逾期交付的責(zé)任承擔(dān)

合同當(dāng)事人未按照雙方約定的合同內(nèi)容履行義務(wù)，能繼續(xù)履行的，應(yīng)繼續(xù)履行合同義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

江蘇高院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見規(guī)定：房屋交付時，房屋的附屬設(shè)置不符合合同約定的條件或者有損壞，買方要求更換或者維修，應(yīng)予支持。

北京高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要也規(guī)定：買受人接受房屋不影響出賣人對房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)保修責(zé)任。

本案中，海望公司未實際交付房屋，因此應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行商品房交付的主合同義務(wù)和商品房逾期交付的違約責(zé)任。但應(yīng)同時注意的是，本案中海望公司曾多次打電話向張某主張交房，張某也自認去拿房時發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)未粉刷，有雜物堆放。事實是涉案的五號樓于2012年12月底也已經(jīng)驗收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件，張某完全可以在接收房屋后，要求海望公司履行維修及清理雜物等義務(wù)。所以，張某對商品房未能實際交付也有一定責(zé)任。具體而言，應(yīng)酌定減輕海望公司商品房逾期交付的違約責(zé)任。

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