一、房屋質(zhì)量責(zé)任

(1)接房時的房屋質(zhì)量問題，

(2)附屬設(shè)施縮水，

(3)保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，

(4)前期物管服務(wù)質(zhì)量問題，

(5)主體結(jié)構(gòu)不合格/爛尾樓。

前兩類質(zhì)量問題，買方主要靠細(xì)化合同條款來防范。雖然“房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住”可以依法索賠，其依據(jù)是《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條，但“嚴(yán)重影響”很難界定。在目前形勢和團(tuán)購時，買方是有機(jī)會進(jìn)行詳細(xì)約定的。開發(fā)商在樓盤效果圖和沙盤上畫的美好環(huán)境，如果沒有細(xì)化和量化到合同條款中，買方索賠更難。精裝修房的質(zhì)量和保修，包括修理期間對業(yè)主的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，也需要詳細(xì)而明確的約定，才能減少開發(fā)商推卸責(zé)任的空間。

后三類質(zhì)量問題的解決，主要取決于開發(fā)商的實力和信譽(yù)，所以最好不要購買中小型開發(fā)商的預(yù)售房，否則遇到最大的質(zhì)量問題——爛尾樓，也許連房款也不能全部收回。購買現(xiàn)房，可以現(xiàn)場查看房屋和周邊環(huán)境，還可以請懂行的親友協(xié)助挑選，房屋質(zhì)量相對有保障。如果一定要購買預(yù)售房，盡量選大開發(fā)商的樓盤。

二、盡快把購房的債權(quán)升級為準(zhǔn)物權(quán)

律師都知道，只有辦理了房屋過戶登記后，買房人的所有權(quán)才受到法律的承認(rèn)，才有充分保障。但房屋買賣做不到“一手交錢，一手交貨”，簽訂買賣合同到辦妥房產(chǎn)證都有過渡期——短的幾天，長的數(shù)年。在辦證過渡期，買方可能遭遇的重大風(fēng)險有：(1)房屋被出租，(2)一房二賣，(3)房屋被抵押，(4)房屋被查封，(5)房開公司破產(chǎn)。在銷售困難、資金緊張的大環(huán)境下，中小型開發(fā)商出事的幾率大大增加。要防范這些風(fēng)險，目前法律規(guī)定了兩種制度，可以把買方請求開發(fā)商交房和辦證的債權(quán)提升為“準(zhǔn)物權(quán)”。當(dāng)然，如果沒有律師的專業(yè)指導(dǎo)和提示，購房人未必能夠做得到。

(一)辦理商品房買賣合同備案登記，可以防范一房二賣、違約抵押的風(fēng)險。

1、登記備案制度的依據(jù)

1994年《城市房地產(chǎn)管理法》第44條，1998年《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條確立了商品房預(yù)售的登記備案制度。

2001年《商品房銷售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》?！逼渲小渡唐贩抠I賣合同示范文本》第24條約定：“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向×××申請登記備案?！睆亩沟怯泜浒钢贫鹊玫酵晟啤摵贤瑫r適用于商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。據(jù)此，簽訂買賣合同后，房開公司應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門登記備案。

2、登記備案制度的局限

第一，申請登記備案的主體是開發(fā)商，法律法規(guī)沒有賦予購房人申請登記備案的權(quán)利。如果開發(fā)商拒不申請，購房人只能向土地房屋主管部門投訴它違法，或者起訴它申請登記備案，費(fèi)時費(fèi)力。

第二，法律法規(guī)沒有明確登記備案的性質(zhì)和法律效力，能否防止已賣房屋被列為破產(chǎn)財產(chǎn)，目前沒有答案。

盡管登記備案制度有上述局限，它能夠避免已賣房屋被重復(fù)出賣，避免已賣房屋被違約抵押，這兩個功能是確定的。

(二)申請預(yù)告登記，可以防范辦證過渡期的五個風(fēng)險。

1、預(yù)告登記的依據(jù)

《物權(quán)法》20條第一款規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋(一)》第4條規(guī)定，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

建設(shè)部《房屋登記辦法》第69條規(guī)定，預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。

《不動產(chǎn)登記條例細(xì)則》86、87、88條分別規(guī)定了申請預(yù)購商品房預(yù)告登記、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的預(yù)告登記、不動產(chǎn)抵押的預(yù)告登記，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的材料。

2、預(yù)告登記的法律效力

最高人民法院《物權(quán)法司法解釋(一)理解與適用》(以下簡稱《物權(quán)法適用》)詳細(xì)分析了預(yù)告登記具有的法律效力。

第一，保全效力，指預(yù)告登記后，具有防止不動產(chǎn)權(quán)利人(債務(wù)人)作出有害被保全請求權(quán)行為的效力，不動產(chǎn)權(quán)利人另行處分不動產(chǎn)權(quán)利的行為無效。具體包括

(1)限制權(quán)利人處分不動產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利，但不影響權(quán)利人與第三人所簽訂的合同的效力。[《物權(quán)法適用》P145]

(2)預(yù)告登記后，不動產(chǎn)權(quán)利人與第三人簽訂租賃合同的，預(yù)告登記權(quán)利人能夠?qū)钩鲎鈾?quán)。[《物權(quán)法適用》P148]

(3)預(yù)告登記對強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)變動有排除效力。[《物權(quán)法適用》P149]其具體依據(jù)：

《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條(3)項規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。

《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持;符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。

易言之，法院雖然可以預(yù)查封預(yù)告登記后的不動產(chǎn)，但不能對其作出拍賣或以物抵債的裁定。其原因是，首先，這種強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)變動會導(dǎo)致預(yù)告登記的目的落空;其次，預(yù)告登記后，不動產(chǎn)所有權(quán)人處分該不動產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利即受限制，法院對該不動產(chǎn)的執(zhí)行權(quán)力不可能超越其所有權(quán)人的權(quán)利，自然也應(yīng)當(dāng)受預(yù)告登記的限制;再次，如果執(zhí)行法院要強(qiáng)行拍賣，預(yù)告登記權(quán)利人也可以依據(jù)《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30條提出執(zhí)行異議，并得到救濟(jì)。

第二，破產(chǎn)保護(hù)效力。是指預(yù)告登記的請求權(quán)具有類似物權(quán)的特征，在債務(wù)人被宣告破產(chǎn)時，因預(yù)告登記而受保護(hù)的債權(quán)人，仍可向破產(chǎn)管理人請求履行。[《物權(quán)法適用》P155]

《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條第1款規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行。如果賦予破產(chǎn)管理人不受限制的解除權(quán)，則預(yù)告登記請求權(quán)實現(xiàn)物權(quán)變得的目的就會落空，買受人取得房屋所有權(quán)的請求權(quán)淪為合同解除后的損害賠償請求權(quán)這一普通債權(quán)。這與《物權(quán)法》第20條產(chǎn)生直接沖突。最高法院民一庭傾向于認(rèn)為，我國預(yù)告登記制度自少在形式上采取的是絕對排除嗣后物權(quán)變動的路徑，保證預(yù)告登記權(quán)利人取得物權(quán)?！段餀?quán)法》20條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)對《企業(yè)破產(chǎn)法》第18條的規(guī)定形成限制。[《物權(quán)法適用》P157第2段]

三、兩個制度的比較

從適用范圍、申請主體和法律效力三方面看，預(yù)告登記都比商品房買賣合同登記備案要優(yōu)越。預(yù)告登記適用于所有不動產(chǎn)，登記備案只用于一手房;預(yù)告登記可以由買方單獨申請，登記備案只能由開發(fā)商申請;預(yù)告登記可以防范五種風(fēng)險，登記備案能夠確定防范的風(fēng)險是兩種。

所以，買房人要把債權(quán)升級為準(zhǔn)物權(quán)，盡量使用預(yù)告登記，即使是開發(fā)商辦理了登記備案的預(yù)售商品房，也可以申請預(yù)告登記，畢竟成本不高，重慶市住宅轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記手續(xù)費(fèi)80元，非住宅550元。

買房人升級為“準(zhǔn)物權(quán)人”的三個步驟。買方簽訂《商品房買賣合同示范文本》時要確?！邦A(yù)告登記條款”不被開發(fā)商刪除(或劃掉);及時催促開發(fā)商申請預(yù)告登記;開發(fā)商逾期不申請的，買方持買賣合同單方去申請預(yù)告登記。