法院怎么執(zhí)行房產(chǎn)

其一，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。因此，拍賣(mài)成交后，法院制作裁定書(shū)，裁定書(shū)在送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)生效，房屋所有權(quán)自裁定書(shū)送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)轉(zhuǎn)移。

其二，《物權(quán)法》以登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移生效要件，其目的是為了對(duì)該物權(quán)的狀態(tài)進(jìn)行公示，以維護(hù)該物權(quán)交易的安全。而法院公開(kāi)拍賣(mài)的房屋，其拍賣(mài)過(guò)程是國(guó)家公權(quán)利依據(jù)法律程序?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的過(guò)程，其交易的合法性和安全性是毋庸置疑的，其公開(kāi)拍賣(mài)的過(guò)程也完全達(dá)到了與“登記”一樣的公示目的。

其三，如果以“登記”作為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間，那么在買(mǎi)受人到有關(guān)部門(mén)辦理權(quán)屬登記前這段時(shí)間房屋的所有權(quán)如果仍然屬于被執(zhí)行人，那無(wú)疑是不安全的。如果既不屬于買(mǎi)受人，也不屬于被執(zhí)行人，那房屋的權(quán)屬就存在了空白。

第一、在判決書(shū)生效后，債權(quán)人向法院遞交強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)，進(jìn)行執(zhí)行立案。

第二、進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院會(huì)將涉案房產(chǎn)在法院網(wǎng)及房產(chǎn)所在地進(jìn)行拍賣(mài)公告。

第三、在規(guī)定的時(shí)間在網(wǎng)上進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)所得扣除相關(guān)費(fèi)用和執(zhí)行費(fèi)就轉(zhuǎn)交給債權(quán)人了。

法院會(huì)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查封，不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)查封的房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后進(jìn)行拍賣(mài)，將拍賣(mài)款交付申請(qǐng)人。執(zhí)行時(shí)應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人生活必須品，如被執(zhí)行人只有一處房產(chǎn)，要看房產(chǎn)的價(jià)值的大小，如價(jià)值很大，如高檔住房，就有可能將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)保留。留下部分拍賣(mài)款給被執(zhí)行人，保證當(dāng)?shù)仄骄》棵娣e與水平，實(shí)際上就大房換小房。同時(shí)如該房產(chǎn)是抵押給銀行的就不受此限制，拍賣(mài)款不必保留。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！庇纱丝梢?jiàn)“登記”的公示程序是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，必然需將“登記”作為物權(quán)變動(dòng)的要件。也就是說(shuō)房屋的買(mǎi)受人需到有關(guān)部門(mén)辦理“土地證”、“房產(chǎn)證”后，該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)受人名下。

但是最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移?！?/p>

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