那么，在商品房買賣合同簽訂過程中發(fā)生糾紛時，該如何適用定金罰則呢？對此，實踐中存在著三種不同的觀點：

第一種觀點認(rèn)為，不管什么原因，只要買受人不與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是買受人違反了認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就可以沒收定金。

第二種觀點認(rèn)為，只要買受人按照認(rèn)購書確定的時間，前往簽約地點與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，買受人即履行了認(rèn)購書中的簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，如果開發(fā)商不同意買受人提出的簽約條件，最終導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是開發(fā)商違反認(rèn)購書的約定，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第三種觀點認(rèn)為，上述兩種觀點都有失偏頗。根據(jù)第一種觀點，由于認(rèn)購書的內(nèi)容不可能包含商品房買賣合同的全部內(nèi)容，因此，如果開發(fā)商因各種原因不愿意與買受人簽訂商品房買賣合同時，即可以隨意提出各種不利于買受人的合同條款，迫使買受人不愿意接受，而開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，這也是實踐中開發(fā)商隨意沒收買受人定金的主要原因。同樣，根據(jù)第二種觀點，則會出現(xiàn)只要買受人按照認(rèn)購書約定的時間前往約定地點簽約，即使買受人毫無理由地提出一些不合理的、不公平的合同條款，開發(fā)商也必須與買受人簽訂商品房買賣合同，否則就必須承擔(dān)雙倍返還定金的不利后果。這同樣有違公平和誠實信用的合同法基本原則，也不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠信的基本原則。具體地說，如果因為合同一方無故不在認(rèn)購書約定的時間到約定的地點去簽訂商品房買賣合同，或者在簽訂商品房買賣合同過程中擅自改變在認(rèn)購書中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的合同條款，比如房屋的基本狀況、價款、面積等條款從而導(dǎo)致商品房買賣合同無法簽訂的，則可以認(rèn)定是因當(dāng)事人一方原因造成本約無法簽訂，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對該方適用定金罰則；如果商品房買賣合同未能簽訂是因為雙方就認(rèn)購書中沒有確定的其他合同條款經(jīng)過雙方協(xié)商但不能達(dá)成一致意見所造成，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是非一方原因而是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由所造成本約無法簽訂，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，雙方不構(gòu)成違約，雙方均不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不適用定金罰則。