案例：

2010年4月7日，龔某與趙某簽訂了一份《北京市房屋買賣合同意向書》，合同約定，龔某將其所有的位于北京市海淀區(qū)上地某小區(qū)的一棟房產(chǎn)出售給趙某，轉讓總房價款為135萬元人民幣，雙方應于2010年4月15日簽訂正式的《北京市存量房買賣合同》，簽訂意向書當日，趙某向龔某支付訂金人民幣5萬元，若因當事人一方原因無法簽訂正式合同的，由違約一方當事人承擔相應責任。2010年4月15日，龔某因想將房屋賣給他人，而拒不與趙某簽訂正式合同，后趙某根據(jù)合同約定，將龔某起訴至北京市海淀區(qū)人民法院上地法庭，要求龔某按照定金罰則雙倍返還定金，其訴訟請求未被法院支持。

律師評析：

本案中，趙某的訴訟請求之所以未被法院支持，主要在于，趙某和龔某設定的“訂金”非擔保法意義上的“定金”，訂金與定金雖一字之差，但二者的法律效果是有很大差別的。明確約定為“定金”的，可以適用定金罰則，能對主債權起到擔保作用，當支付定金的一方違約時，不能收回定金，當收受定金的一方違約時，應雙倍返還定金。而若明確約定為“訂金”的，則不能適用定金罰則，而且訂金本身也并非法律意義上的術語，一旦一方當事人出現(xiàn)違約情形的，給付訂金的一方有權收回，收受訂金的一方無需雙倍返還，不能起到對債的擔保作用。

為了使當事人在訂立定金合同時，能準確、合理的設定和適用定金罰則，真正起到定金的擔保作用，筆者現(xiàn)就設定和適用定金時應注意的事項，總結如下：1、應注意定金與訂金的區(qū)別。若當事人希望通過給付或收受某種金錢作為債的擔保時，應明確約定為“定金”，而不能約定為“訂金”。根據(jù)擔保法司法解釋的規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！币虼耍斒氯嗽谟喠⒍ń鸷贤瑫r，必須使用“定金”而不是“訂金”，否則，將不能起到對債的擔保作用。

2、應注意定金是實踐性合同。定金合同從定金實際交付之日起生效，若雙方當事人僅訂立了定金合同，但并未交付定金的，定金合同并不生效，同樣不能起到對債的擔保作用。若雙方當事人實際交付定金時的金額，多于或少于定金合同約定金額的，視為對定金合同的變更，但若對方當事人提出異議并拒絕接受定金的，則不能視為對定金合同的變更。

3、應注意設定定金數(shù)額的限制。根據(jù)擔保法的規(guī)定，定金數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的20%，超過的部分無效。因此，當事人設定定金數(shù)額時，并不是越高就越有保障，而是應當按照法律規(guī)定設定不得高于主合同標的額20%的定金。

4、應注意定金適用的限制。定金罰則，作為一種相對比較嚴厲的懲罰措施，其不是在任何情況下都可以隨時適用的，必須符合一定的條件。擔保法司法解釋第一百二十條規(guī)定：因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。因此，除了立約定金、成-約定金（發(fā)生在合同訂立階段）和解約定金（以定金罰則為解除合同條件）外，違約定金，一般要求須是合同目的無法實現(xiàn)的情況下才能適用，若輕微的違約，并沒有導致合同目的無法實現(xiàn)的，不能適用定金罰則，但法律另有規(guī)定或當事人明確約定可以適用定金罰則的，應遵從法律規(guī)定或當事人約定。